Videoüberwachung – Regeln für Vermieter und WEGs

Überwachungskameras können in einem Mehrfamilienhaus grundsätzlich nicht gegen den Willen der Mieter oder Miteigentümer installiert werden – auch das Argument Präventivschutz gegen Einbrüche oder Vandalismus zieht nicht zwingend. Auch Nachbarstreitigkeiten können ausgelöst werden. Was ist erlaubt? Ein Überblick zur Rechtsprechung.

Treppenhaus: Ist ein digitaler Türspion erlaubt?

Ein Wohnungseigentümer in einem Mehrfamilienhaus ersetzte einen herkömmlichen Türspion an der Wohnungstür durch einen digitalen Türspion mit einer Kamera, die Hausflur erfasste. Die Aufnahmen konnten nicht gespeichert oder übertragen werden. Das Landgericht Karlsruhe entschied dennoch, dass der Wohnungseigentümer den digitalen Türspion entfernen muss. Der klagende benachbarte Miteigentümer sei in seinem allgemeinen Persönlichkeitsrecht verletzt. 

(LG Karlsruhe, Urteil v. 17.5.2024, 11 S 162/23)

Ein Wohnungseigentümer hat einen digitalen Türspion an der Wohnungstür angebracht, weil die Polizei das als Einbruchsschutz empfohlen hatte. Die Eigentümergemeinschaft verlangte, dass er entfernt wird. Das Amtsgericht Bergisch-Gladbach entschied in diesem Sinne: Durch die Installation sei das Maß der zulässigen Nutzung des Gemeineigentums überschritten, weil der Hausflur erfasst werde. Der verwendete Türspion sei unzulässig, da er die Aufnahmen speichern und Bild und Ton ans Smartphone übermitteln konnte, auch wenn die Kamera nur anlassbezogen beim Klingeln aufzeichnete.

(AG Bergisch-Gladbach, Urteil v. 3.9.2015, 70 C 17/15)

Die Videoüberwachung durch eine im Hauseingangsinnenbereich (hier: Treppenhaus im Erdgeschoss) eines Mietobjekts angebrachte Kamera stellt – unabhängig davon, ob eine Speicherung der Aufnahmen erfolgt – einen erheblichen Eingriff in das Persönlichkeits- und Selbstbestimmungsrecht des Mieters sowie in dessen Besitzrecht an der gemieteten Wohnung dar, heißt es in einer Entscheidung des Amtsgerichts München.

(AG München, Urteil v. 16.10.2009, 423 C 34037/08)

Das Amtsgericht Köln sah die Installation einer Videokamera im Hausflur eines Mehrfamilienhauses durch einen Mieter als zulässig an, weil er aufgrund einer erheblichen Sehbehinderung und Gehbehinderung den üblichen Türspion nicht nutzen konnte.

(AG Köln, Urteil v. 20.12.1994, 208 C 57/94)

Videoüberwachung eines Grundstücks

Ein Nachbar kann vom Eigentümer eines Mehrfamilienhauses bereits die Unterlassung der Überwachung seines Grundstücks verlangen, wenn es (auch theoretisch) möglich ist, dass sie sein Grundstück erfassen oder darauf geschwenkt werden kann, entschied das Amtsgericht Gelnhausen. Der Kläger erreichte mit einer einstweiligen Verfügung, dass die Kamera so eingestellt werden muss, dass sein Grundstück nicht erfasst werden kann. Nach ständiger Rechtsprechung sei es erforderlich, für einen Unterlassungsanspruch aber auch ausreichend, dass ein Überwachungsdruck erzeugt wird, so das Gericht.

(AG Gelnhausen, Urteil v. 4.3.2024, 52 C 76/24)

Ein Anspruch auf Entfernung einer Kamera kann auch bestehen, wenn eine Person ernsthaft befürchten muss, damit überwacht zu werden. Die Kamera erfasste den Eingangsbereich des Nachbargrundstücks und einen schmalen Streifen des Gehwegs. Hier überwog das Interesse des Nachbarn am Schutz seines Eigentums das Persönlichkeitsrecht der Klägerin, so das Amtsgericht München. Berücksichtigt wurde, dass es zuvor Sachbeschädigungen gab. Die hypothetische Möglichkeit reicht jedoch nicht aus, eine Beeinträchtigung des allgemeinen Persönlichkeitsrechts anzunehmen.

(AG München, Urteil v. 20.3.2015, 191 C 23903/14)

Das Amtsgericht Berlin-Spandau entschied: Montieren Eigentümer eine Überwachungskamera vor ihren Hauseingang, darf die das Nachbarhaus nicht miterfassen.

(AG Spandau, Urteil v. 6.1.2004, 5 C 557/03)

Die eigene Gartenfläche darf ein Eigentümer auch bei einer nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) geteilten Reihenhausanlage mit einer Videokamera überwachen. Der Bundesgerichtshof gab dem beklagten Wohnungseigentümer Recht.

(BGH, Urteil v. 21.10.2011, V ZR 265/10)

Überwachungskamera im Eingangsbereich

Eine Videoüberwachung von Mehrfamilienhäusern ist nur zulässig, wenn alle Bewohner einverstanden sind, urteilte das Amtsgericht Berlin-Schöneberg. Wenn nur ein Mieter nicht einverstanden ist, darf der Vermieter keine Kamera installieren lassen. Das gelte auch für nicht aktivierte Anlagen. Die Mieter könnten sich durch die Kamera im privaten Bereich nicht mehr ungestört und unbeobachtet fühlen. Mieter konnten die Videoüberwachung durch den Vermieter mit einer einstweiligen Verfügung untersagen lassen.

(AG Schöneberg, Urteil v. 8.6.2012, 19 C 166/12)

Dass die pauschale Videoüberwachung des Eingangsbereichs eines Mietshauses eine Verletzung des Persönlichkeitsrechts der Mieter darstellt, befand auch das Landgericht Berlin. Die Kamera wurde installiert, um Sachbeschädigungen und Schmierereien an der Hauswand zu verhindern. Die Mieter konnten den Abbau der Überwachungskameras im Eingangsbereich verlangen.

(LG Berlin, Urteil v. 31.10.2000, 65 S 279/00)

Der Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage darf grundsätzlich mit einer Videokamera überwacht werden. Das ist allerdings an strenge Voraussetzungen geknüpft, hat der Bundesgerichtshof entschieden. Der Umfang der Überwachung muss auf das Notwendige beschränkt werden. Im vorliegenden Fall musste die Anlage nicht entfernt, aber sofort stillgelegt werden.

(BGH, Urteil v. 24.5.2013, V ZR 220/12)

Ein Wohnungseigentümer kann nach Auffassung des BGH den Einbau einer Videokamera am Hauseingang verlangen, wenn sie nur kurz aktiviert wird, nachdem geklingelt wurde und die Bilder nur in die jeweilige Wohnung übertragen werden.

(BGH, Urteil v. 8.4.2011, V ZR 210/10)

Überwachungskamera: Was ist mit Attrappen?

Selbst der Installation einer Attrappe kann vor Gericht eine Absage erteilt werden. Nach Ansicht des Amtsgerichts Berlin-Lichtenberg stellt schon allein die damit verbundene Androhung der Überwachung der Mieter im Eingangsbereich eine Beeinträchtigung der allgemeinen Handlungsfreiheit dar.

(AG Lichtenberg, Beschluss v. 24.1.2008, 10 C 156/07)

Videoüberwachung: Zustimmung aller Parteien

In einem Mehrfamilienhaus kam es immer wieder zu Verstößen gegen die Hausordnung. Unter anderem hielten sich fremde Personen im Hauseingang auf. Mehr als 90 Prozent der Eigentümer sprachen sich für eine Videoüberwachung aus: In dem Haus wurden fünf Kameras angebracht und auf die Überwachung mit Schildern hingewiesen. Ein Bewohner klagte dagegen und forderte die Beseitigung der Anlagen. Das Landgericht München I gab dem Kläger recht.

Nach Ansicht des Gerichts ist es ausreichend, wenn sich nur ein Bewohner gegen die Überwachung wehrt. Die geschilderten Verstöße rechtfertigten nicht, entgegen dem Willen eines Einzelnen zu handeln. In diesem Fall seien etwa regelmäßige Kontrollgänge eines Hausmeisters ein geeigneteres und milderes Mittel. Anders hätte es ausgesehen, wenn mit der Überwachung Straftaten hätten verhindert werden sollen. Dann hätte sich die Mehrheit nach Ansicht des Gerichts über die Einzelmeinung hinwegsetzen können.

(LG München I, Hinweisbeschluss v. 07.06.2022, 14 S 2185/22)

Videoüberwachung der Tiefgarage einer WEG

Wird die Tiefgarage einer WEG überwacht, verstößt das gegen das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Eigentümer – auch wenn es zuvor Diebstähle, Autoaufbrüche und Sachbeschädigungen gab, können die Wohnungseigentümer die Videoüberwachung nicht mehrheitlich beschließen, hat ebenfalls das LG München I entschieden. Mehrere Miteigentümer hatten den Beschluss angefochten.

Eine Kameraüberwachung und Videoaufzeichnung stellten einen schwerwiegenden Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht der Anfechtungskläger dar, auch wenn die Aufnahmen nur nach einem Schadensfall eingesehen werden können. Der Schutz des allgemeinen Persönlichkeitsrechts überwiegt gegenüber dem Schutz des Eigentums der anderen Eigentümer. Um potenzielle Täter abzuschrecken, reicht es demnach aus, Hinweisschilder auf eine Videoüberwachung sowie Kameraattrappen anzubringen.

(LG München I, Beschluss v. 11.11.2011, 1 S 12752/11 WEG)

Videoüberwachung: Kamera im Aufzug

In einem Fall, den das Landgericht Berlin verhandelte, hatte der Vermieter Überwachungskameras im Treppenhaus und im Aufzug installieren lassen, nachdem es zuvor zu Vandalismus gekommen war. Nach dem Einbau einer neuen Schließanlage klagte ein Mieter auf Beseitigung der Videokameras und bekam Recht: Durch die Überwachung würden die Persönlichkeitsrechte des Mieters eingeschränkt.

(LG Berlin, Urteil v. 23.5.2005, 62 S 37/05)

Eine ähnliche Auffassung vertrat das Kammergericht Berlin in einem Fall: Hier ging es nur um eine Überwachungskamera, die im Aufzug eines Miethauses eingebaut werden sollte, nachdem im Lift Schmierereien gefunden wurden. Auch wenn es zu Vandalismus gekommen ist, bekam der Eigentümer nicht das Recht, eine Kamera zu installieren. Der Mieter müsse nicht zustimmen.

(KG Berlin, Urteil v. 4.8.2008, 8 U 83/08)

Gemeinschaftswaschküche mit Videoüberwachung

Ein Eigentümer hat nach Auffassung des Oberlandesgerichts Köln ein anzuerkennendes berechtigtes Interesse an der Aufklärung, wer für Beschädigungen an einer Waschmaschine in der Gemeinschaftswaschküche verantwortlich war. Grundsätzlich kann auch das Interesse an der Aufklärung einer bereits erfolgten Straftat oder Rechtsverletzung im Einzelfall den mit einer verdeckten Videoüberwachung verbundenen Eingriff in Persönlichkeitsrechte rechtfertigen.

Voraussetzung sei, dass es sich um eine erhebliche Straftat handelt, deren Intensität der Beeinträchtigung des Persönlichkeitsrechts des Betroffenen mindestens gleichkommt – und dass die Videoüberwachung geeignet ist, hinreichend sichere Rückschlüsse auf die Verantwortlichen bereits begangener Straftaten und Rechtsverletzungen zu liefern. Die permanente und heimliche Videoüberwachung einer Gemeinschaftswaschküche war im vorliegenden Fall trotz früherer Beschädigungen an der Waschmaschine unzulässig.

(OLG Köln, Urteil v. 5.7.2005, 24 U 12/05)

Kamera in Klingelschild und Gegensprechanlage

Um eine Kleinstkamera zur Überwachung im Klingeltableau einer WEG-Anlage ging es vor dem Kammergericht Berlin: Das ist unzulässig, wenn die Bilder ohne technische Beschränkungen ins interne Fernsehnetz eingespeist werden können, zu dem die anderen Eigentümer und Mieter privat Zugang haben und die Daten auswerten könnten. Die permanente Überwachung verstoße gegen das Persönlichkeitsrecht.

(KG Berlin, Beschluss v. 26.6.2002, 24 W 309/01)

Eine Videoüberwachung im Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage ohne technische Beschränkung ist laut dem Bayerischen Obersten Landesgericht zulässig, wenn Miteigentümer, Mieter oder Besucher nur in den Wohnungen identifiziert werden können, die an die Videoüberwachungsanlage angeschlossen sind und deren Klingel betätigt wurde.

(BayObLG, Beschluss v. 21.10.2004, 2 ZBR 124/04)