LG Berlin Urteil vom 15.09.2006 - 63 S 153/06

Verfahrensgang

AG Berlin-Schöneberg (Urteil vom 07.04.2006; Aktenzeichen 13 C 5/06)

Tenor

Auf die Berufung des Klägers wird das am 7. April 2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg – 13 C 5/06 – abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.865,28 EUR nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über den Basiszinssatz aus 1.030,08 EUR seit dem 7.10.05, aus 417,60 EUR seit dem 7.11.05 und aus weiteren 417,60 EUR seit dem 7.12.05 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Anstelle des Tatbestands wird auf die Feststellungen im angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Das Amtsgericht hat die Beklagte zur Zahlung in Höhe von 1.197,12 EUR nebst anteiligen Zinsen verurteilt und die Klage im Übrigen mit der Begründung abgewiesen, für die Monate November und Dezember 2005 habe der Beklagten ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe von jeweils 612,48 EUR zugestanden; des weiteren sei die Beklagte zur Minderung in Höhe von 8 % der Nettokaltmiete für den Zeitraum Oktober bis Dezember 2005 berechtigt gewesen, weil seit Beginn des Mietverhältnisses 6 Fenster der Mietsache und die Außentür zum Innenhof so marode gewesen seien, dass sie sich kaum noch schließen ließen und Regenwasser durchgedrungen sei. Das Minderungsrecht der Beklagten sei nicht durch § 536 b BGB ausgeschlossen, weil die Mängel unter einer dicken Lack- und Acrylschicht verborgen gewesen seien und deshalb von ihrem Rahmen der unstreitig stattgefundenen Besichtigung nicht zu erkennen gewesen seien.

Nachdem die Parteien den Rechtsstreit in Höhe von 1.224,96 EUR – betreffend das von der Beklagten ursprünglich geltend gemachte Zurückbehaltungsrecht für November und Dezember 2005 – übereinstimmend in der Hauptsache für erledigt erklärt haben, weil die Beklagte diesen Betrag nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung betreffend das angefochtene Urteil am 23.03.2006 gezahlt hat, beantragt der Kläger nunmehr noch,

unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Schöneberg vom 7.4.2006 – 13 C 5/06 –, zugestellt am 11.4.2006, die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger weitere (3 × 222,72 EUR =) 668,16 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 222,72 EUR seit dem 7.10., 7.11. und 7.12.2005 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Entscheidungsgründe

Die gemäß §§ 511 ff. zulässige Berufung führt – soweit im Umfang von 668,16 EUR nebst anteiligen Zinsen noch streitig zu entscheiden war – in der Sache zum Erfolg.

Denn dem Kläger steht gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Zahlung des restlichen Mietzinses gemäß § 535 BGB zu.

Die Beklagte war zur Minderung des Mietzinses gemäß § 536 BGB nicht berechtigt, weil ihr der Zustand der Fenster aufgrund grob fahrlässiger Unkenntnis bekannt war (§ 536 b S. 1 BGB).

Grob fahrlässige Unkenntnis bei Vertragsabschluss liegt dann vor, wenn dasjenige unbeachtet gelassen wird, was jedem hätte einleuchten müssen (BGH NJW 1980, 777) oder bei einer Besichtigung ohne weiteres auffällt (OLG Düsseldorf ZMR 1994, 403; Landgericht Saarbrücken NJW-RR 1999, 1240).

So liegt es hier: Nach dem eigenen Vorbringen der Beklagten befanden sich die maroden – und später vom Kläger instandgesetzten – Holzfenster der Gaststätte in einem Zustand, dass sie von innen und außen mit Acryl verschmiert und übergestrichen worden waren. Im Küchen- und Lagerbereich hätten die Fenster – so die Beklagte – bei der von ihr durchgeführten Besichtigung offengestanden, weil – wie sich später herausgestellt habe – eine Schließung nicht mehr möglich gewesen sei. Sie habe angenommen, der Grund für das Offenstehen sei die bessere Belüftung der Gaststättenräume im Küchen- und Lagerbereich gewesen. Des weiteren seien nach ihrem eigenen Vorbringen im Küchenbereich die Fensterbretter und die davor stehenden Tische mit Küchenwaren und Lebensmitteln zugestellt gewesen. Durch den starken Lackanstrich sei ihr der schlechte Zustand der Fenster nicht erkennbar gewesen.

Aufgrund dieser eindeutig erkennbaren Anzeichen des äußeren Anscheins der Fenster hätte sich jedenfalls eine nähere Untersuchung geradezu aufgedrängt.

Selbst eine positive Kenntnis ist gegeben, wenn der Mieter die tatsächlichen Umstände kennt, aus denen sich die künftige Beeinträchtigung ergibt (OLG München NJW-RR 1994, 654). Ein stark überstrichener und mit Acryllack beschmierter Fensterrahmen deutet auch für den Laien darauf hin, dass sich unter dem schlechten Zustand des Anstrichs eventuelle Mängel der Holzrahmen verbergen können. Das Unterbleiben einer Untersuchung in diesem Zusammenhang ist jedenfalls grob fahrlässig (LG Berlin vom 18.03.2005, 63 S 336/04, MietRB 2005, 171). Wenn eine solche Untersuchung unterbleibt, entfällt das Minderungsrecht des Mieters nach § 536 b Abs. 1 BGB.

Soweit die Beklagte die Auffassung vertritt, aus der nachfolgenden Instandsetzung der Fensterrahmen seitens des Klägers sei die Mangelh...