LG Berlin Urteil vom 18.09.2003 - 62 S 166/03

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Einwendungen gegen Betriebskostenforderung nur nach Belegeinsicht

Orientierungssatz

Das pauschale Bestreiten von Abrechnungspositionen einer Nebenkostenabrechnung ist unbeachtlich. Der Mieter muß die einzelnen Positionen, die er für unrichtig hält, bezeichnen und substantiiert angeben, welche Beträge er im einzelnen aus welchen Gründen für unrichtig hält. Gegebenenfalls hat er hierfür die Unterlagen des Vermieters einzusehen. Die pauschale Anforderung sämtlicher Belege ist zu unbestimmt. Der Mieter muß die fehlenden Belege bezeichnen.

Tenor

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 30. April 2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof/Kreuzberg - 4 C 613/02 - teilweise geändert und die Klage insgesamt abgewiesen.

Die Kläger tragen die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs.1 Satz 1 Nr.1 ZPO Bezug genommen. Von der Darstellung des Tatbestandes wird im Übrigen gemäß §§ 540 Abs.2, 313a Abs.1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II.

A. Die Berufung der Beklagten ist statthaft und zulässig, insbesondere ist sie form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 511, 513, 517, 519, 520 ZPO).

B. Die Berufung hat auch in der Sache Erfolg.

Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist auch in der vom Amtsgericht zugesprochenen Höhe von 622,80 EUR durch Aufrechnung der Beklagten gemäß § 389 BGB erloschen.

Der Beklagten standen die zur Aufrechnung gestellten Nachforderungen aus den Nebenkostenabrechnungen für das Jahr 2000 (Bl.24 ff. d.A.) i.H.v. 573,55 EUR sowie für das Jahr 2001 (Bl.26 ff., 32 ff. d.A.) i.H.v. anteiligen 49,25 EUR (aus den abgerechneten 76,34 EUR) zu.

Die Abrechnungen genügen den Anforderungen des § 259 BGB. Was eine Nebenkostenabrechnung danach im einzelnen zu enthalten hat, ergibt sich aus ihrem Zweck. Sie soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen. Dazu muss er die Abrechnung gedanklich und rechnerisch nachvollziehen können. Diese Funktion erfüllt sie dann, wenn sowohl die Einzelangaben als auch die Abrechnung insgesamt klar, übersichtlich und aus sich heraus verständlich sind. Abzustellen ist dabei grundsätzlich auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters. Welche Angaben dabei im einzelnen in der Nebenkostenabrechnung enthalten sein müssen, hängt in erster Linie von der Ausgestaltung des jeweiligen Mietverhältnisses ab (BGH NJW 1982, 573 ff.). Eine ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung muss, soweit keine besonderen Abreden vorliegen, als Mindestangaben danach regelmäßig enthalten eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters (BGH a.a.O.; BGH WM 1991, 2069 ff.; BGH GE 2003, 250; OLG Düsseldorf WuM 1993, 411 f.; OLG Brandenburg GE 1998, 1271 f.).

Substantiierte Einwendungen gegen die Abrechnungen tragen die Beklagten sodann nicht vor, das pauschale Bestreiten der Richtigkeit der eingesetzten Beträge ist unbeachtlich. Der Mieter muss im Prozess die einzelnen Positionen, die er für unrichtig hält, bezeichnen und substantiiert angeben, welche Beträge er im einzelnen aus welchen Gründen für unrichtig hält. Gegebenenfalls hat er hierfür die Unterlagen des Vermieters einzusehen, um sich aufgrund der so gewonnen Erkenntnisse in die Lage zu versetzen, die Abrechnung substantiiert zu bestreiten und Fehler in der Abrechnung vorzutragen (OLG Düsseldorf GE 2000, 888; Kammer GE 2002, 860 und GE 2001, 1469). Ihr Recht auf Einsicht in die Unterlagen haben die Beklagten hier nicht ausgeübt. Wenn die Kläger vortragen, dass für ihren Prozessbevollmächtigten der in der Anlage wohnende Mieter T gebeten worden sei, die Belege für das Abrechnungsjahr 2001 einzusehen, und dass ein für Januar 2003 vereinbarter Termin zu keinem Ergebnis geführt habe, da die einzige Mitarbeiterin, die sich hierfür verantwortlich gezeichnet habe, gerade nicht da war, so hilft ihnen das nicht weiter und begründet nicht die Annahme des Amtsgerichts, deswegen sei den Klägern die Einsichtnahme in die Unterlagen verweigert worden. Es ist bereits nicht ersichtlich, dass der Mieter ... der zudem in einem anderen Gebäude wohnt, auch zu erkennen gegeben hat, dass er die Einsichtnahme nicht nur für sich sondern auch für Dritte begehrte. Im Übrigen bestand nach wie vor die Möglichkeit die Unterlagen einzusehen, denn dass die Beklagte die Einsichtnahme endgültig abgelehnt hat, ist nicht ersichtlich. Im Gegenteil hat die Beklagte im Laufe des Rechtsstreits auch schon in erster Instanz auf das Recht der Kläger zur Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen hingewiesen. Wenn die Kläger meinen aufgrund des einmaligen Fehlschlags der Einsichtnahme die Nachforderung nicht ausgleichen zu müssen, so ist dies unzutreffend.

Den Beklagten hilft es auch nicht weiter, dass sie die Abrechnungsunterlagen von de...