Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummiete: Folgen fehlerhafter Berechnung einer Mieterhöhung nach Modernisierung. Wohnraummiete: Wertverbesserung beim Aufzugseinbau in ein Mehrparteienhaus. Wohnraummiete: Duldungspflicht des Mieters für eine Modernisierungsmaßnahme
Orientierungssatz
1. Wird die nach einer Modernisierungsmaßnahme zu erwartende Mieterhöhung, die zu einer Abweichung von mehr als 10% führt, fehlerhaft berechnet, folgt daraus nicht die formelle Unwirksamkeit der Modernisierungsankündigung.
2. Eine schuldhaft zu niedrige Angabe der zu erwartenden Mieterhöhung kann eine Pflichtverletzung des Vermieters im Sinne des § 280 Abs. 1 BGB sein, die zu einem Schadenersatzanspruch des Mieters führt.
3. Durch den Einbau eines Aufzuges wird auch dann eine Wertverbesserung herbeigeführt, wenn sich die einzelnen Haltepunkte des Aufzuges zwischen den Etagen befinden und deshalb jeweils einzelne Treppenstufen überwunden werden müssen.
4. Das Wirtschaftlichkeitsgebot für eine Modernisierungsmaßnahme ist für die Frage der Duldungspflicht des Mieters ohne Bedeutung, soweit und solange die beabsichtigte Maßnahme zu einer Wohnwertverbesserung führt.
Nachgehend
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das am 19. Dezember 2003 verkündete Urteil des Amtsgerichts Mitte - 14 C 245/03 - geändert:
Die Beklagten werden verurteilt, den Einbau eines Aufzuges im Hause ... Str. ..., ... B, gemäß dem in Anlage beigefügten Ankündigungsschreiben der Klägerin vom 27. März 2003 zu dulden.
Die Beklagten haben die Kosten beider Rechtszüge zu tragen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.
Die zulässige Berufung der Klägerin ist begründet.
Die Beklagten sind aufgrund der Modernisierungsankündigung der Klägerin vom 27. März 2003 verpflichtet, gemäß § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB den Einbau eines Außenaufzugs zu dulden.
Aufgrund des Vertragsabschlusses vom 15. März 1990 besteht zwischen den Parteien ein wirksames Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung im Hause ...-Straße ..., ... B. Die Beklagten hatten die Räumlichkeiten zu DDR-Zeiten von der staatlichen Wohnungsverwaltung ... angemietet, die offenbar als Treuhänder über das Vermögen der Eigentümerin E G verfügte, was beispielsweise aufgrund der "Verordnung über die Verwaltung und den Schutz ausländischen Eigentums in der Deutschen Demokratischen Republik" vom 06. September 1951 (GBl. d. DDR 1951, Nr. 111, S. 839) der Fall gewesen sein könnte. Die Klägerin hat das Gebäude mit ihrer Eintragung in das Grundbuch am 10. Oktober 2001 von der Eigentümerin E G erworben, so dass sie gemäß § 566 Abs. 1 BGB in das Mietverhältnis mit den Beklagten eingetreten ist. Die Beklagten bestreiten nicht, dass zwischen den Parteien eine mietvertragliche Beziehung besteht.
Mit Schreiben vom 27. März 2003 hat die Klägerin den Einbau eines Außenaufzugs an der Fassade zum Innenhof angekündigt.
Die Modernisierungsankündigung der Klägerin vom 27. März 2003 wahrt die dreimonatige Ankündigungsfrist des § 554 Abs. 3 Satz 1 BGB, denn mit der Baumaßnahme sollte Anfang Juli 2003 begonnen werden. Die voraussichtliche Dauer der Baumaßnahme ("bis Ende August 2003") wurde den Beklagten ebenso mitgeteilt wie die zu erwartende Mieterhöhung, die sich ausgehend von Gesamtkosten in Höhe von rund 87.000,00 Euro für die streitgegenständliche Wohnung im 3. Obergeschoss auf 61,39 Euro belaufen soll. Hierbei erscheint es grundsätzlich sachgerecht, wenn die Gesamtkosten für den Einbau des Außenaufzugs in Abstufung nach der Geschosshöhe auf die einzelnen Wohnungen umgelegt werden, wie es auch bei der Verteilung der Betriebskosten zulässig ist (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 4 MHG Rn. 28 c). Soweit die Wohnungen im 1. Obergeschoss an den Gesamtkosten für den Einbau des Außenaufzugs nicht beteiligt werden sollen, haben die Mieter dieser Räumlichkeiten auch keinen Nutzen von der Anlage, die erstmals zwischen dem 1. Obergeschoss und dem 2. Obergeschoss einen Ein- und Ausstieg haben soll. Allerdings ist der Klägerin bei ihrer Berechnung der zu erwartenden Mieterhöhung in der Modernisierungsankündigung vom 27. März 2003 ein Denkfehler unterlaufen, wie die Beklagten anhand ihres Rechenwerks im Schriftsatz vom 11. November 2003 schlüssig nachgewiesen haben. Darüber hinaus hat die Klägerin inzwischen eingeräumt, dass die Gesamtkosten der Baumaßnahme voraussichtlich höher ausfallen werden, als es in ihrem Schreiben vom 27. März 2003 angekündigt wurde. Aus der Kalkulation des Architekten Dipl.-Ing. M H vom 05. Oktober 2003 ergeben sich Gesamtkosten ...