LG Berlin Urteil vom 27.08.2002 - 63 S 404/01

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Keine Angabe der Kappungsgrenze im Mieterhöhungsverlangen. Wohnraummiete: Ermittlung der Kappungsgrenze bei weniger als drei Jahre bestehenden Mietverhältnissen und Umwandlung von Brutto- in Nettomiete

Orientierungssatz

1. Im Mieterhöhungsverlangen bedarf es der Angabe der Kappungsgrenze nicht.

2. Bei einem weniger als drei Jahre bestehenden Mietverhältnis ist im Hinblick auf die Kappungsgrenze die kürzere Dauer des bisherigen Mietverhältnisses zu berücksichtigen, und als Ausgangsmiete der Anfangsmietzins zugrunde zu legen.

3. Wird die ursprünglich vereinbarte Bruttokaltmiete während des laufenden Mietverhältnisses in eine Nettomiete zuzüglich Nebenkostenvorauszahlungen umgewandelt, ist bei der Ermittlung der Kappungsgrenze die frühere Bruttomiete nicht in eine fiktive Nettomiete umzurechnen; vielmehr ist die Kappungsgrenze anhand der Bruttomiete zu errechnen, die um den Betriebskostenanteil zu vermindern ist. Dieser berechnet sich nach der für das entsprechende Mietspiegelfeld ermittelten durchschnittlichen Differenz zwischen Bruttokalt- und Nettomieten, und nicht nach den tatsächlichen Betriebskosten für die betreffende Wohnung.

Tenor

Auf die Berufung des Beklagten wird - unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen - das am 23. August 2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 107 C 91/01 - abgeändert und neu gefasst:

Der Beklagte wird verurteilt, der Erhöhung der Nettokaltmiete für die Wohnung … 2. OG links, von 362,99 DM um 80,36 DM auf 443,35 DM ab dem 1. Februar 2001 zuzustimmen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Kläger 74 % und der Beklagte 26 % zu tragen.

Gründe

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO a.F. in Verbindung mit § 26 Nr. 5 EGZPO abgesehen.

Die zulässige Berufung des Beklagten ist teilweise begründet.

Der Beklagte ist aufgrund des Mieterhöhungsverlangens der Klägerin vom 24. November 2000 gemäß § 2 MHG in Verbindung mit Art. 229 § 3 Abs. 1 Nr. 2 EGBGB verpflichtet, der Erhöhung der Nettomiete auf 443,35 DM zuzustimmen.

Entgegen der Auffassung des Beklagten ist das Mieterhöhungsverlangen nicht deshalb unwirksam, weil es keine Angaben zur Kappungsgrenze enthält. Denn sämtliche Daten für die Berechnung der Einhaltung der Kappungsgrenze sind dem Mieter bekannt. Den Zeitpunkt des Wirksamwerdens kann der Mieter aus dem Gesetz entnehmen. Den drei Jahre vor dem Wirksamwerden geschuldeten Mietzins kennt der Mieter ebenso wie den neuen geforderten Mietzins. Schwierigkeiten, die Einhaltung der Kappungsgrenze zu überprüfen, bestehen deshalb nicht. Es handelt sich vielmehr um einen einfachen Rechenvorgang (OLG Celle GE 1996, 119 = NJW-RR 1996, 331).

Ohne Erfolg macht der Beklagte weiter geltend, dass ein Mieterhöhungsverlangen, welches die Kappungsgrenze nicht einhalte, von vornherein unwirksam sei. Diese Auffassung ist nicht zutreffend. Ein solches Mieterhöhungsverlangen ist im Rahmen der Kappungsgrenze materiell (teilweise) begründet (BayObLG WuM 1988, 117 = GE 1988, 405). Das Amtsgericht hat deshalb in dem mit der Klage nur teilweisen geltend gemachten Zustimmungsbegehren zu Recht kein neues Mieterhöhungsverlangen gesehen. Es kann einem Vermieter, der in formell wirksamer Weise eine materiell zu hohe Miete verlangt hat, nicht zum Nachteil gereichen, wenn er diesen Fehler erkennt und ihm bei der Klageerhebung Rechnung trägt, anstatt in vollem Umfang Klage zu erheben, die dann teilweise abgewiesen wird.

Das Mieterhöhungsverlangen ist entgegen der Auffassung des Beklagten schließlich nicht deshalb unzulässig, weil das Mietverhältnis noch keine drei Jahre besteht. Bei einem weniger als drei Jahre bestehenden Mietverhältnis ist statt der 3-Jahres-Frist die kürzere Dauer des bisherigen Mietverhältnisses zu berücksichtigen und als Ausgangsmiete die Anfangsmiete zugrunde zu legen (LG Karlsruhe ZMR 1990, 222).

Danach ist das Zustimmungsbegehren der Kläger nur in dem eingangs genannten Umfang begründet. Als Ausgangsmiete für die Ermittlung Kappungsgrenze war jedoch nicht die im Mieterhöhungsverlangen angegebene Nettomiete von 362,99 DM zugrunde zu legen. Zwar ist in der schriftlichen Vertragsurkunde vom 16. Dezember 1998 dieser Mietzins und als Vertragsbeginn der 1. Januar 1999 angegeben. Dem Beklagten ist indes die Wohnung bereits ab Oktober 1998 gegen Mietzahlungen überlassen worden. Diese beliefen sich ausweislich der vom Beklagten vorgelegten Überweisungsbelege auf monatlich 484,80 DM einschließlich Betriebskosten. Die Umstände, die Anlass für die schriftliche Vereinbarung von 16. Dezember 1998 waren, können letztlich dahinstehen. Es handelt sich hierbei jedenfalls nicht um den Abschluss eines neuen Mietverhältnisses. Denn die vereinbarungsgemäße Überlassung der Wohnung gegen Entgelt ab Oktober 1998 begründet ein Mietverhältnisses gemäß § 535 BGB ab diesem Zeitpunkt. Die Vereinbarung vom 16. Dezember 1998 beinhaltet insoweit lediglich eine einvernehmliche Änderung des Mietzinses, wobei es n...