LG Berlin Urteil vom 28.05.2019 - 55 S 95/18 WEG

Verfahrensgang

AG Berlin-Tempelhof-Kreuzberg (Urteil vom 25.09.2018; Aktenzeichen 72 C 42/18 WEG)

Tenor

1. Die Berufung der Klägerin gegen das am 25.9.2018 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg – 72 C 42/18. WEG – wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Klage als unbegründet abgewiesen wird.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz zu tragen.

3. Dieses Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des aufgrund des Urteils zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10% abzuwenden, sofern nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages zzgl. 10% leistet.

Tatbestand

I.

Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, der Beklagte ist Mitglied dieser Gemeinschaft und Eigentümer der im Aufteilungsplan mit der Ordnungsziffer 3/G02 bezeichneten Teileigentumseinheit.

Die Teilungserklärung (Gemeinschaftsordnung) enthält unter der Überschrift „Veräußerungsund Nutzungsbeschränkung, Wertverbesserung” die Bestimmung, dass der jeweilige Eigentümer dieser Teileigentumseinheit diese als „Laden, Büro, Praxis oder Gastronomiebetrieb” nutzen darf.

Die Einheit ist derzeit vermietet. Wegen des Inhalts des Mietvertrages wird auf die Anlage B 6 Bezug genommen. Der Mieter betreibt in der Teileigentumseinheit ein Hostel und vermietet drei Einzelzimmer und einen großen Raum mit 6 sog. „Sleepboxen” an Touristen. Der Zugang zum Hostel erfolgt nicht über den Hausflur, sondern direkt von der Straße aus über den (ehemaligen) Ladeneingang.

Wegen der weiteren tatsächlichen Feststellungen des Amtsgerichts wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 ZPO).

Die Klägerin sieht in dem Betrieb des Hostels eine unzulässige Wohnnutzung und will erreichen, dass dem Beklagten dies und die Überlassung der Räume an Dritten „zu Wohnzwecken” untersagt wird. Das Amtsgericht hat die Unterlassungsklage als unzulässig abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, die für die Klägerin tätige Prozessbevollmächtigte sei nicht wirksam bevollmächtigt.

Am 30.10.2018 genehmigte die Eigentümerversammlung der Gemeinschaft die bisherige Prozessführung ihrer Prozessbevollmächtigten und die Erteilung des Prozessauftrags an diese durch die Verwalterin.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagte in Abänderung des angefochtenen Urteils zu verurteilen, es zu unterlassen, die Gewerbeeinheit Nr. 3/G02, verzeichnet im Grundbuch des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg, zu Wohnzwecken in Form des Betriebes eines Hostels zu nutzen bzw. Dritten die Gewerbeeinheit Nr. 3/G02 zu Wohnzwecken in Form des Betriebs eines Hostels zu überlassen, und dafür Sorge zu tragen, dass die Wohnnutzung in Form des Betriebes eines Hostels in der Gewerbeeinheit Nr. 3/G02 beendet wird.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er trägt vor, der Betrieb eines Hostels in den Räumen sei zulässig und jedenfalls bei typisierender Betrachtungsweise nicht störender als eine Nutzung als Laden.

Entscheidungsgründe

II.

Die statthafte, form- und fristgerecht eingelegte und auch im Übrigen zulässige Berufung ist unbegründet. Daher war die Berufung – ungeachtet der Tatsache, dass der Beklagte in der mündlichen Verhandlung am 28.5.2019 keinen Antrag gestellt hat und deshalb säumig geblieben ist (§§ 539, 333 ZPO) – durch streitiges Urteil zurückzuweisen. Die Klägerin kann von dem Beklagten – auch soweit ihr tatsächliches Vorbringen als zugestanden angesehen werden muss (§ 529 Abs. 2 BGB) – weder aus § 15 Abs. 3 BGB noch aus § 1004 Abs. 1 BGB verlangen, dass die derzeitige Nutzung der Teileigentumseinheit als Hostel eingestellt und dem Beklagten eine Nutzung zu diesem Zweck untersagt wird.

1.

Grundsätzlich können Wohnungs- und Teileigentümer mit ihrem Sondereigentum nach Belieben verfahren (§ 13 Abs. 1 WEG). Sie können den Gebrauch aber durch Vereinbarungen regeln und die Gebrauchsmöglichkeiten beschränken (§ 15 Abs. 1 WEG). Eine solche Gebrauchsregelung kann bereits die Teilungserklärung enthalten (§§ 8 Abs. 2, 5 Abs. 4 WEG); sie kann anordnen, dass die Nutzung von Räumen nur zu bestimmten Zwecken gestattet ist. Ordnet die Teilungserklärung an, dass bestimmte Räume „Wohnzwecken dienen” und andere „nicht zu Wohnzwecken dienen”, so sind diese Anordnungen als Zweckbestimmungen mit Vereinbarungscharakter im Sinne von § 15 Abs. 1 WEG anzusehen (BGH v. 27.10.2017 – V ZR 193/16, NJW 2018, 41, 42). Dient eine Einheit nach der Teilungserklärung Wohnzwecken, darf sie daher grundsätzlich nur zu Zwecken genutzt werden, die dem Wohnen zuzuordnen sind. Handelt es sich dagegen – wie bei der im Eigentum der Beklagten stehenden Einheit – um Teileigentum, darf sie nur zu Zwecken genutzt werden, die nicht dem Wohnen zugeordnet sind. Grundsätzlich gilt, dass sich die mit Wohnungseigentum und Teileigentum gesetzlich vorgesehenen Grundtypen der Nutzungsbefugnis – vorbehaltlich anderer Vereinbarungen – gegenseitig ausschließen (BGH v. 27.10.2017 – V ZR 193/16, NJW 201...