Verfahrensgang
AG Berlin-Köpenick (Urteil vom 08.05.2006; Aktenzeichen 10 C 248/05) |
Tenor
Die Berufung der Klägerin gegen das am 8. Mai 2006 verkündete Urteil des Amtsgerichts Köpenick – 10 C 248/05 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 540 Abs. 2, § 313a Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind gewahrt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.
Sie hat jedoch keinen Erfolg.
Die Klägerin war auf Grund eines nicht näher von den Parteien vorgetragenen Vertrages seit dem 1. Juli 2000 Mieterin einer Wohnung im Hause …, 2. Obergeschoss links. Es handelte sich um eine Eigentumswohnung, dessen Eigentümer der Beklagte war. In dem Mietvertrag ist die Vereinbarung enthalten, dass die Klägerin auf die Heiz- und Betriebskosten monatliche Vorauszahlungen zu leisten und der Beklagte über diese jährlich abzurechnen hatte. Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage war die … GmbH. Das Mietverhältnis ist seit einem Auszug der Klägerin zum 15. September 2004 beendet.
Mit einem Schreiben vom 10. November 2003 erteilte die … GmbH dem Beklagten eine Abrechnung über das Wohngeld für das Jahr 2002. Die Abrechnung wurde auf einer Wohnungseigentümerversammlung gebilligt.
Mit Schreiben vom 16. Dezember 2003 rechnete die den Beklagten vertretende Hausverwaltung … GmbH über die Betriebskosten für das Jahr 2002 ab. Den auf den Klägerin entfallenden Anteil der Kosten gab sie mit 1.062,16 € und die von der Klägerin geleisteten Vorauszahlungen mit 1.127,76 € an. Damit ergab sich zugunsten der Klägerin ein Guthaben von 65,60 €. Sie wies darauf hin, dass die Abrechnungsunterlagen bei der Firma … GmbH, die die Abrechnung gegenüber den Eigentümern erstellt habe, eingesehen werden könnten. Die Abrechnung wurde der Beklagten am 20. Dezember 2003 durch einen Boten zugestellt.
Die den Beklagten vertretende Hausverwaltung, deren Firma jetzt … gmbh firmierte, erstellte eine Abrechnung über die Betriebs- und Heizkosten für 2003. Mit Schreiben von 21. Dezember 2004 erhob die Klägerin Widerspruch gegen die Abrechnung für 2003. Sie erhob Beanstandungen gegen die Positionen “Hausbesorger” und “Ungezieferbekämpfung”. Mit Schreiben vom 21. Januar 2005 machte die … GmbH geltend, dass sie die Daten für die Abrechnung einer Hausabrechnung entnommen habe, die von der Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft erstellt worden sei. Mit einem Schreiben vom 12. August 2005 erhob die Klägerin erneut Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung für 2003 und bat um nähere Erläuterungen wegen der Kosten für Grundsteuer, Heizung und Warmwasser, Wasser und Abwasser, und Hausbesorger.
Mit Schreiben vom 9. November 2005 übersandte die den Beklagten vertretende Hausverwaltung der Klägerin eine korrigierte Abrechnung über die Betriebs- und Heizkosten für 2003, die mit einem Guthaben von 172,92 € endete. Dabei wurden die auf Wasserkosten entfallende Position korrigiert und wurden die Positionen “Schädlingsbekämpfung”, “Hauswartkosten” und “Gemeinschaftsantenne” aus der Abrechnung gestrichen. Die Gesamtkosten wurden mit 954,84 € und die Vorauszahlungen mit 1.127,76 € angeben.
Die Klägerin hat von dem Beklagten zunächst die Rückzahlung der Vorauszahlungen für 2002, dann jedoch für 2003 verlangt, weil die Hausverwaltung des Beklagten eine Abrechnung über die Betriebskosten erstellt habe, ohne im Besitz der erforderlichen Unterlagen zu sein.
Dieser Anspruch steht der Klägerin aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB nicht zu. Die Klägerin war unstreitig nach Maßgabe des Mietvertrages verpflichtet, Vorauszahlungen auf die Betriebs- und Heizkosten zu leisten. Grundsätzlich konnte die Klägerin nur eine Abrechnung, nicht aber eine Rückzahlung der Vorauszahlungen verlangen. Eine solche Abrechnung ist ihr in korrigierter Form erteilt worden. Die Abrechnung entspricht in formeller Hinsicht den Anforderungen des § 259 BGB. Danach muss eine Abrechnung, soweit keine besonderen Abreden vorliegen, als Mindestangaben eine geordnete Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthalten (BGH NJW 1982, 573).
Der Anspruch auf Rückzahlung der Vorauszahlungen ist auch nicht in Anlehnung an die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 9. März 2005 (VIII ZR 57/04 – Grundeigentum 2005, 543–546) begründet. Nach dieser Rechtsprechung kann dem Mieter das Recht zustehen, unmittelbar auf Rückerstattung von Nebenkostenvorauszahlungen zu klagen, wenn der Vermieter seiner Verpflichtung zur Erteilung der Abrechnung nicht innerhalb der Frist von (grundsätzlich) längstens einem Jahr nachkommt. Dies müsse jedenfalls dann gelten, wenn das Mietverhältnis beendet sei und de...