LG Berlin Urteil vom 31.01.2006 - 63 S 271/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnraummiete: Mieterhöhungsverlangen bei vereinbarter Bruttomiete. Wohnraummiete: Berechnung der Kappungsgrenze

Orientierungssatz

1. Haben die Parteien eine Bruttomiete vereinbart, ist das Mieterhöhungsverlangen nicht deswegen formell unwirksam, weil zu der Nettokaltmiete die Betriebskostenpauschale aus dem Mietspiegel und nicht die konkret angefallenen Betriebskosten hinzugerechnet worden sind.

2. Miete i.S.d. § 558 Abs. 3 BGB bleibt stets die vereinbarte Miete (hier: Bruttowarmmiete), so daß aus dieser die Kappungsgrenze zu berechnen ist.

Tenor

Die Berufung der Beklagten gegen das am 18. August 2005 verkündete Urteil des Amtsgerichts Schöneberg - 107 C 71/05 - wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

I.

Von der Darstellung der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II.

Die statthafte (§ 511 ZPO) den grundsätzlich notwendigen Wert der Beschwer erreichende (§ 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO) form- und fristgerecht eingelegte und begründete (§§ 517, 519, 520 ZPO) Berufung ist zulässig.

III.

Die Berufung der Beklagten hat keinen Erfolg. Die Mieterhöhungsklage ist voll umfänglich begründet.

Auf die zutreffenden Ausführungen der erstinstanzlichen Entscheidung wird zunächst verwiesen. Das Amtsgericht hat zutreffend den Berliner Mietspiegel 2003 zur Ermittlung der ortsüblichen Nettokaltmiete als Basis der Ermittlung der ortsüblichen Bruttowarmmiete herangezogen. Der Zugang des streitgegenständlichen Mieterhöhungsverlangens war am 27. September 2004 und damit wenige Tage vor dem Stichtag des Mietspiegels 2005 am 1. Oktober 2004. Maßgebender Zeitpunkt für die Feststellung der Vergleichsmiete ist der Zugang des Erhöhungsverlangens (Weidenkaff in Palandt BGB, 65. Auflage, § 558 Rdz. 18 m.w.N.). Zutreffend führt das Amtsgericht aus, dass die Wohnung in den Anwendungsbereich des Feldes L 5 mit einem mittleren Wert von 4,41 € und einem oberen Wert von 5,36 € fällt, aus dem der Zuschlag von 60 % berechnet wird, was die Berufung an sich auch nicht angreift. Somit ergibt sich eine Nettokaltmiete von 518,91 €. Hinzugerechnet hat das Amtsgericht lediglich die warmen Betriebskosten von 0,957 €/m², die auf dem konkreten Verbrauch beruhen, so dass sich ein Betrag von 618,63 € ergibt, der schon über der Klageforderung auf Zustimmung zu 582,87 € brutto Warmmiete liegt. Mithin brauchte sich das Amtsgericht mit den kalten Betriebskosten gar nicht auseinander zu setzen, weil diese nicht unter Null liegen können und die verlangte Miete auch ohne Hinzuziehung von kalten Betriebskosten gerechtfertigt ist. Zwar führt die Berufungsbegründung zwar zutreffend aus, dass nach der neueren Rechtsprechung (BGH GE 2006, S. 46 ff.) nur die konkret angefallenen Betriebskosten addiert werden können und nicht wie im Mieterhöhungsverlagen die Betriebskostenpauschale aus dem Mietspiegel 2003. Dies macht hier das Mieterhöhungsverlangen aber nicht formell unwirksam und es ist auch ohne jegliche Hinzurechnung von kalten Betriebskosten begründet, wie das Amtsgericht schon zutreffend ausführte.

Die Kappungsgrenze (§ 558 Abs. 3 BGB) ist nicht von der Ausgangsmiete, sondern aus der vereinbarten Inklusivmiete zu berechnen (BGH NJW 2004, 1380; Weidenkaff in Palandt, BGB, 65. Auflage, § 558 Rdz. 21 m.w.N.). Diese Rechtslage hat sich nicht dadurch geändert, dass der Bundesgerichtshof entschieden hat, dass zur Ermittlung einer ortsüblichen Bruttomiete durch Schätzung unter Heranziehung eines Mietspiegels stets die konkreten kalten Betriebskosten und nicht Betriebskostenpauschalen nach einem Mietspiegel auf die ortsübliche Nettokaltmiete aufzuschlagen sind (BGH GE 2006, S. 46 ff.). Damit hat der Bundesgerichtshof nicht über die Mietzinsstruktur entschieden oder eine Änderung im Hinblick auf die Kappungsgrenze gemäß § 558 Abs. 3 BGB vorgenommen, sondern lediglich die ordnungsgemäße Ausübung einer richterlichen Schätzung der ortsüblichen Bruttovergleichsmiete vorgegeben. Miete i.S.d. § 558 Abs. 3 BGB bleibt stets die vereinbarte Miete, hier in der Struktur der Bruttowarmmiete, so dass aus dieser die Kappungsgrenze zu berechnen bleibt.

IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit wurde gemäß §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO getroffen.

Fundstellen

Dokument-Index HI1733644