LG Braunschweig Urteil vom 31.07.2020 - 6 S 376/19

Verfahrensgang

AG Braunschweig (Urteil vom 15.11.2019; Aktenzeichen 116 C 1679/19)

Tenor

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts Braunschweig vom 15.11.2019 wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Dieses Urteil und das angefochtene Urteil sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar.

Wert in der Berufungsinstanz: Stufe bis 16.000 EUR (13.685 EUR).

Tatbestand

A.

Von der Darstellung des Sachverhalts wird gemäß §§ 540 Abs. 2, 313a ZPO vollständig abgesehen.

Entscheidungsgründe

B.

I.

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung hat in der Sache keinen Erfolg, weil sie unbegründet ist.

Das Amtsgericht hat zu Recht die Klage abgewiesen, denn ein Anspruch der Klägerin auf Schadenersatz gegen die Beklagten besteht nicht. Damit scheidet auch ein Anspruch auf Zahlung im Sinne der Nebenforderungen aus. Zur Vermeidung von Wiederholungen kann zunächst auf die angefochtene Entscheidung Bezug genommen werden, die unter Berücksichtigung des erstinstanzlichen Vortrags der Parteien zutreffend ist und deren Bewertung sich das Berufungsgericht nach Überprüfung anschließt.

Das Vorbringen der Klägerin zur Begründung ihrer Berufung gibt keinen Anlass zu einer anderen Beurteilung. Im Einzelnen:

1. Ob der von Klägerseite mit der Berufung monierte Umstand, dass bestimmte Tatsachen nicht in den Tatbestand des amtsgerichtlichen Urteils aufgenommen worden sind, für sich genommen bereits einen Verstoß gegen das rechtliche Gehör der Klägerin darstellte, darf dahinstehen, weil dieser Verstoß zumindest im Berufungsverfahren geheilt worden ist, da Gelegenheit bestand, ergänzend vorzutragen, wovon im Rahmen der Berufungsbegründung auch Gebrauch gemacht worden ist.

2. Ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung von Verwalterpflichten scheidet auch unter Berücksichtigung des Berufungsvorbringens aus.

a) Dabei sind die rechtlichen Grundlagen eines solchen Schadensersatzanspruches hinreichend geklärt und von den Parteien und dem Amtsgericht zutreffend berücksichtigt worden. Auch wenn der Verwaltervertrag mit dem Verband der Wohnungseigentümer geschlossen wird, kommen eigene Schadensersatzansprüche der jeweiligen Wohnungseigentümer wegen Pflichtverletzungen des Verwalters in Betracht, weil der Verwaltervertrag Schutzwirkungen zugunsten der Wohnungseigentümer entfaltet (BGH, Urteil vom 19. Juli 2019 – V ZR 75/18 –, Rn. 7, juris mit Verweis auf Urteil vom 8. Februar 2019 – V ZR 153/18, WuM 2019, 403 Rn. 9; Beschluss vom 7. Juli 2016 – V ZB 15/14, NJW-RR 2017, 464 Rn. 9 mit weiteren Nachweisen; vergleiche auch Bärmann/Becker, 14. Aufl. 2018 Rn. 62a, WEG § 27 Rn. 62a). Das Berufungsgericht versteht die amtsgerichtliche Entscheidung auch so, dass dieser Punkt lediglich offengelassen worden ist, weil der Schadensersatzanspruch nach Auffassung des Amtsgerichts bereits aus anderen Gründen scheitert.

b) Die Berufungsbegründung hat die die Verwalterin treffenden Pflichten im Zusammenhang mit der Verwaltung zutreffend herausgearbeitet. Danach bestand sowohl eine Pflicht der Beklagten zu 1, im Rahmen einer Kontrollpflicht festzustellen, ob Mängel im Gemeinschaftseigentum vorhanden waren, als auch die Pflicht, Entscheidungen der Wohnungseigentümer über die erforderlichen Maßnahmen vorzubereiten und herbeizuführen, und schließlich die Pflicht, die so gefassten Beschlüsse durchzuführen.

Möglicherweise kann das Vorbringen der Klägerin dahingehend missverstanden werden, die Klägerin sei der Auffassung, dass die Beklagte zu 1 auch verpflichtet war, gleichsam eigenständig die Ursachen des Mangels festzustellen und zu beseitigen (zum Beispiel Seite 4 oben der Berufungsbegründung). Dies war jedoch hier nicht der Fall. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums, nicht des Sondereigentums, erforderlichen Maßnahmen zu treffen. § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG konkurriert dabei mit der vorrangigen Geschäftsführungsbefugnis der Wohnungseigentümer gemäß § 21 Abs. 1, 3, 5 Nr. 2 WEG, wonach zu einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechenden Verwaltung auch die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums gehört. Trotz der den Verwalter nach § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG treffenden Verpflichtung sind deshalb für die Durchführung der Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung nach § 21 Abs. 1, 5 Nr. 2 WEG primär die Wohnungseigentümer selbst zuständig, die über das „Ob” und „Wie” durch Mehrheitsbeschluss entscheiden. Soweit die Wohnungseigentümer ihre vorrangige Geschäftsführungsbefugnis durch Beschluss ausüben, wird die entsprechende Geschäftsführungsbefugnis des Verwalters verdrängt. Er ist nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG verpflichtet, Beschlüsse der Wohnungseigentümer zur Instandsetzung und Instandhaltung auszuführen und daher an Weisungen in einer konkreten Angelegenheit gebunden. Der Verwalter...