LG Düsseldorf Beschluss vom 30.12.2011 - 16 S 30/10

Verfahrensgang

AG Wuppertal (Aktenzeichen 95b C 182/09)

Tenor

Die Kosten des Rechtsstreits erster und zweiter Instanz werden den Beklagten auferlegt.

Tatbestand

I.

Die Parteien bilden die eingangs bezeichnete Wohnungseigentümergemeinschaft. In der Eigentümerversammlung vom 19. November 2009 fassten die Wohnungseigentümer zu Tagesordnungspunkt 5 den Beschluss, die Firma Matthias Heitmann ab dem 1. Januar 2010 zum Verwalter zu bestellen. Diesen Beschluss hat die Klägerin angefochten und insoweit geltend gemacht, die Laufzeit des Vertrages sei nicht bekannt gewesen, auch hätten keinerlei Vertragskonditionen vorgelegen, die Höhe der Verwaltervergütung sei unklar. Vor dem Amtsgericht hat die Klägerin beantragt, den genannten Beschluss für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und hierzu u.a. ausgeführt, der Beschluss über die Verwalterbestellung widerspreche nicht deshalb ordnungsgemäßer Verwaltung, weil die Einzelheiten des Verwaltervertrages nicht bereits mit dem Bestellungsbeschlussgeregelt worden seien.

Nachdem die Wohnungseigentümer ebenfalls ab dem 28. Januar 2010 den Verwalter neuerlich – nunmehr bestandskräftig – bestellt haben, haben die Parteien den Rechtsstreit mit wechselseitigen Kostenanträgen übereinstimmend für erledigt erklärt.

Entscheidungsgründe

II.

Die Kosten des Rechtsstreits waren den Beklagten gemäß § 91 a ZPO aufzuerlegen, da es unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes billigem Ermessen entspricht, ihnen die Kosten des Rechtsstreites erster und zweiter Instanz aufzuerlegen.

Denn der Beschluss über die Bestellung des Verwalters Heitmann in der Eigentümerversammlung vom 19. November 2009 widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung und war daher entgegen der Auffassung des Amtsgerichtes für ungültig zu erklären. Insoweit beruhte die Entscheidung des Amtsgerichtes auf einem Rechtsfehler im Sinne von § 546 ZPO und die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden Tatsachen hätten eine abweichende Entscheidung im Sinne des Berufungsangriffes gerechtfertigt. Denn entgegen der von dem Amtsgericht vertretenen Auffassung widerspricht ein Beschluss auch unter Berücksichtigung der Trennungstheorie dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn hinsichtlich der Verwalterbestellung wenigstens die wichtigsten Vertragselemente wie Vertragslaufzeit und Vergütung nicht festgelegt sind. Insoweit folgt die Kammer ausdrücklich der Auffassung des Oberlandesgerichts Hamm (NZM 2003, 486, 487)in der auch im amtsgerichtlichen Urteil zitierten Entscheidung.

Nur wenn diese Eckdaten festliegen, kann der Beschluss ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Denn nur dann wird der Bestellungsakt dem Maßstab einer am Interesse aller Wohnungseigentümer ausgerichteten Verwaltung gerecht werden, wenn er die Grundstrukturen der Bindung von Verwalter einerseits und der Wohnungseigentümer andererseits festlegt. Die Trennung von Bestellung des Verwalters und Abschluss des Verwaltervertrages gebietet keine abweichende Beurteilung (vgl. dazu OLG Hamm, a.a.O., so wohl auch Merle in Bärmann, WEG. 11. Aufl. § 26 Rn 43 dort Sätze 3 und 4). Denn insbesondere die Festlegung der Vergütung, aber auch eine Bestimmung über die Dauer der Bestellung und deren Verknüpfung mit der Laufzeit des Verwaltervertrages sind von grundlegender Bedeutung für die Wohnungseigentümer. Daher muss jedenfalls über diese Eckpunkte im Rahmen der Bestellung Beschluss gefasst werden so auch Abramenko in Riecke/Schmid, WEG, 2. Auflage, § 26 Rn 14, a.A. Jennißen, WEG, 2. Auflage, § 26 Rn 34).

Damit wird jedenfalls auch Streit über die „übliche Vergütung” vermieden, die bei mangelnder Einigung hierüber von der Wohnungseigentümergemeinschaft geschuldet wird (vgl. OLG Hamm, a.a.O.).

Der Streitwert wird auf 4.392,- EUR bis zum 3.11.2010 und danach auf die bis dahin entstandenen Kosten des Rechtsstreits festgesetzt.

Fundstellen

ZMR 2012, 3

ZMR 2012, 465

ZWE 2012, 327