LG Frankenthal (Pfalz) Beschluss vom 15.06.2005 - 1 T 83/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Wohnungseigentums- und Teileigentumsanlage. Untersagung der Nutzung als Döner-Imbiss

Verfahrensgang

AG Bad Dürkheim (Beschluss vom 11.04.2005; Aktenzeichen 1 UR II 4/05.WEG)

Tenor

1. Die sofortige Beschwerde wird zurückgewiesen.

2. Die Antragsgegner haben die Kosten des Beschwerdeverfahrens zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

3. Der Geschäftswert wird für beide Instanzen auf 10.000,00 EUR festgesetzt.

Tatbestand

I.

Die Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer der eingangs genannten Anlage. Die Antragsteller sind Eigentümer der Wohnung Nr. 3, die Antragsgegner sind Eigentümer der im Erdgeschoss liegenden, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume, welche sie zum beabsichtigten Betrieb eines türkischen Schnellimbisses (Döner-Bude) vermietet haben. Letztere Nutzung möchten die Antragsteller verhindern.

In der Teilungserklärung des Notars … vom 22. Juni 1990 (Bl. 5 ff d.A.) ist der Miteigentumsanteil des Antragstellers unter § 2 Nr. 1 beschrieben als die „im Aufteilungsplan mit der Nr. 1 bezeichneten, nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume im Erdgeschoss”. In dem der Teilungserklärung beigefügten Aufteilungsplan sind die Räume im Erdgeschoss als „Laden 1” bis „Laden 3” bezeichnet (Bl. 16). Auf einem weiteren Blatt des Aufteilungsplanes (Bl. 17 d.A.) heißt es „Aufteilung (…) in Eigentumswohnungen – sowie Ladenfläche”.

Eine Gebrauchsregelung hinsichtlich der Teileigentumseinheit ist in der Teilungserklärung nicht enthalten. In § 5 Nr. 2 heißt es lediglich: „Eine Benutzung für gewerbliche und freiberufliche Zwecke der anderen Einheiten bedarf der Zustimmung aller Wohnungs- und Teileigentümer”.

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 05. März 2005 haben die Miteigentümer zu Top 4 beschlossen, dass der „Nutzungsänderung Laden … als Kebab-Haus” nicht zugestimmt werde (Jastimmen: 3, Neinstimmen: 1, Enthaltung: 0). Mit gleichem Stimmenverhältnis haben die Eigentümer zu Top 5 beschlossen: „Die Miteigentümer stimmen der Anbringung der Abluft über Dach an der Außenwand nicht zu (Abzug Gastronomie)”. Die vorgenannten Beschlussfassungen sind im Verfahren 1 UR II 8/05. WEG angefochten worden.

Die Antragsteller haben erstinstanzlich vorgetragen, die Antragsgegner seien nicht berechtigt, ihr Teileigentum als Döner-Imbiss zu benutzen und bauliche Veränderungen durchzuführen. Durch die Nutzung als Schnellimbiss sei eine Beeinträchtigung der übrigen Eigentümer (Lärm- und Geräuschentwicklung) gegeben, die über das notwendige Maß hinausgehe.

Die Antragsteller haben zuletzt beantragt:

Den Antragsgegnern wird unter Androhung eines Zwangsgeldes bis 250.000,00 EUR für jeden Fall der Zuwiderhandlung, ersatzweise Zwangshaft, untersagt, in ihrem Teileigentum gem. § 2 Nr. 1 der Teilungserklärung und Gründung von Wohneigentum, Urkunde des Notars … vom 22. Juni 1990, UR-Nr. 1578/1990, betreffend das Objekt … im Teilungsplan mit I. bezeichnet, einen Schnellimbiss (Döner-Bude) einzurichten oder dessen Einrichtung zuzulassen und einen solchen dort zu betreiben oder betreiben zu lassen.

Die Antragsgegner haben beantragt,

den Antrag zurückzuweisen,

und hierzu ausgeführt:

Nach der Teilungserklärung sei ihnen die Nutzung ihres Teileigentums zu beliebigen Zwecken, insbesondere gewerblicher und geschäftlicher Art, gestattet. Die Eigentümergemeinschaft sei nicht berechtigt, die beabsichtigte gewerbliche Nutzung zu untersagen. Das Anwesen liege im Ortskern von … in zentraler Lage und nicht in einem reinen Wohngebiet, in der näheren Nachbarschaft befänden sich bereits gastronomische Betriebe und Geschäfte. Nicht hinzunehmende Nachteile im Sinne des § 14 Abs. WEG erwüchsen den übrigen Eigentümern nicht. Dass die Gewerberäume im Aufteilungsplan als „Laden” bezeichnet seien, stehe einer Nutzung in der beabsichtigten Weise nicht entgegen. Zudem seien sie – die Antragsgegner – auch aus existentiellen Gründen auf die Vermietung der Gewerberäume angewiesen; ein neuer Mieter, der eine andere Nutzung beabsichtige, sei nicht in Sicht.

Mit dem angefochtenen Beschluss hat das Amtsgericht – freiwillige Gerichtsbarkeit – Bad Dürkheim die Nutzung als Schnellimbiss antragsgemäß untersagt und zur Begründung im wesentlichen ausgeführt, die Bezeichnung „als Ladenfläche” bzw. „Laden 1, Laden 2” im Aufteilungsplan stelle eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter dar, der die beabsichtigte Nutzung als Imbissbude zuwider laufe. Mit dem auszulegenden Begriff „Laden” werde üblicherweise der Betrieb eines Einzelhandelsgeschäfts bzw. ein Verkaufsraum verständen. Bei einer Döner-Bude sei typischerweise von größeren Beeinträchtigungen auszugehen, als bei einer Nutzung als Ladenlokal. So sei beim Betrieb eines Einzelhandelsgeschäft beispielsweise das Ladenschlussgesetz anwendbar. Auch stehe zu erwarten, dass Müll in einer Größenordnung anfalle, die der eines sonstigen Geschäftsbetriebes nicht mehr entspreche. Dieser Müll müsse üblicherweise im Bereich des Gemeinschaftseigentums zwischengelagert werden, so dass auch hiervon Belästigunge...