OLG Zweibrücken Beschluss vom 06.12.2005 - 3 W 150/05

Entscheidungsstichwort (Thema)

Untersagung der Nutzung von Teileigentum als Schnellimbiss

Normenkette

WEG §§ 7-8, 10, 15; BGB § 1004

Verfahrensgang

LG Frankenthal (Pfalz) (Beschluss vom 08.07.2005; Aktenzeichen 1 T 83/05)

AG Bad Dürkheim (Aktenzeichen 1 UR II 4/05.WEG)

Tenor

I. Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

II. Die Beteiligten zu 1) haben die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 10.000 EUR festgesetzt.

Gründe

Die sofortige weitere Beschwerde ist in verfahrensrechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden (§§ 43 Abs. 1 Nr. 1, 45 Abs. 1 WEG, § 29 Abs. 1, 2 und 4, §§ 27, 22 Abs. 1 FGG).

In der Sache ist das Rechtsmittel nicht begründet; die Entscheidung des LG beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts (§ 27 FGG).

Zu Recht und mit zutreffenden Erwägungen, auf die der Senat zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug nimmt, haben die Vorinstanzen den Antragsgegnern die Einrichtung und den Betrieb eines Schnellimbisses in den in ihrem Teileigentum stehenden Räumen der im Rubrum genannten Wohnungseigentumsanlage untersagt.

Die mit der Rechtsbeschwerde dagegen erhobenen Einwände führen nicht zu einem anderen Ergebnis.

Im Einzelnen gilt Folgendes:

Gemäß § 15 Abs. 3 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass von den im Sondereigentum stehenden Gebäudeteilen nur ein solcher Gebrauch gemacht wird, wie er dem Gesetz, den getroffenen Vereinbarungen und den gefassten Beschlüssen entspricht. Einer danach unzulässigen Nutzung kann er mit dem Unterlassungsanspruch nach § 1004 BGB begegnen.

Einen solchen Unterlassungsanspruch der Antragsteller haben die Vorinstanzen rechtsfehlerfrei für begründet erachtet.

Zwar können die Antragsteller aus den Gründen der angefochtenen Entscheidung einen derartigen Anspruch nicht aus dem Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 5.3.2003 herleiten. Jedoch steht die in dem der Teilungserklärung beigefügten Aufteilungsplan getroffene Zweckbestimmung der im Teileigentum der Antragsgegner stehenden Räume als "Laden" deren Nutzung als Schnellimbiss entgegen.

In dem Aufteilungsplan, der als Anlage zur Teilungserklärung (§ 8 Abs. 2 i.V.m. § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG) Inhalt der Grundbucheintragung ist, sind die im Teileigentum der Antragsgegner stehenden Räume als "Ladenfläche" bezeichnet. Die Vorinstanzen haben diesen Begriff als eine die Nutzung einschränkende Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter i.S.d. §§ 15 Abs. 1, 10 Abs. 2 WEG aufgefasst. Diese Ansicht teilt der Senat.

Den Inhalt des Grundbuches hat der Senat als Rechtsbeschwerdegericht selbständig auszulegen, wobei - wie das LG bereits ausgeführt hat - auf den Wortlaut und den Sinn der Eintragung sowie der darin zulässigerweise in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung nebst Anlagen abzustellen ist, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergeben (BGH v. 21.2.1991 - V ZB 13/90, BGHZ 113, 374 [378] = MDR 1991, 631; BGHZ 37, 147 [149]; OLG Zweibrücken, Beschl. v. 11.8.2005 - 3 W 21/05, OLGReport Zweibrücken 2005, 929). Bei der nach diesen Grundsätzen vorzunehmenden Auslegung kommt der Senat, ebenso wie das LG, zu dem Ergebnis, dass der Aufteilungsplan die Teilungserklärung im Sinne einer Nutzungsbeschränkung dahin gehend konkretisiert, dass keine gewerbliche Nutzung zugelassen wird, die mehr stört oder beeinträchtigt als ein "Laden".

Auf die diesbezüglichen Ausführungen des Beschwerdegerichts wird zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen.

Die Teilungserklärung verweist in § 2 (Teilung des Eigentums an dem streitgegenständlichen Grundstück) auf den Aufteilungsplan. Dieser ist überschrieben mit "Aufteilung des Wohn- und Geschäftshauses - Anwesen in W., W.straße 30 - in Eigentumswohnungen sowie Ladenfläche". Bereits hieraus ergibt sich für einen unbefangenen Betrachter, dass eine Nutzung der in der Teilungserklärung als "nicht zu Wohnzwecken dienende Raumeinheiten" bezeichneten Räume als "Laden" vorgesehen ist. Dem steht nicht entgegen, dass in den beigefügten Grundrissplänen des Erdgeschosses einer der Räume als Küche bezeichnet ist. Dem LG ist darin zuzustimmen, dass dieser Bezeichnung keine Bedeutung im Sinne einer Nutzungsvereinbarung zukommt. Dies schon deshalb nicht, weil Grundrisszeichnungen grundsätzlich nicht den Zweck haben, Vereinbarungen über Nutzungsbeschränkungen zum Ausdruck zu bringen (OLG Hamburg ZMR 2003, 770). Im Übrigen zwingt die Möglichkeit der Einrichtung einer Küche nicht zu dem Schluss, dass in den "Ladenräumen" eine Speisewirtschaft betrieben werden soll. Das LG hat bereits darauf hingewiesen, dass eine Nutzung des Raumes als Küche/Sozialraum für Mitarbeiter in Betracht kommt.

Die Einrichtung und der Betrieb des von den Antragsgegnern geplanten Schnellimbisses sind mit der Zweckbestimmung der Räume als Laden nicht zu vereinbaren. Der Betrieb eines Döner-Imbisses wäre mit Störungen und Beeinträchtigungen verbunden, die gravieren...