Leitsatz (amtlich)
Eine Klausel in einem Verwaltervertrag, die eine pauschale jährliche Erhöhung der Vergütung um 4 % vorsieht, benachteiligt eine Wohnungseigentümergemeinschaft, der Verbraucher angehören, unangemessen und ist daher unwirksam.
Verfahrensgang
AG Langen (Urteil vom 29.01.2020; Aktenzeichen 58 C 151/19) |
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des AG Langen (Hessen) vom 29.01.2020 teilweise abgeändert und zur Klarstellung wie folgt neu gefasst:
Die Beklagte wird verurteilt an die Klägerin 6.189,06 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 28.03.2019 und 650,34 EUR zu zahlen.
Im Übrigen wird die Klage abgewiesen, die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Die Kosten der ersten Instanz tragen die Klägerin zu 15 % und die Beklagte zu 85 %, die Kosten der zweiten Instanz tragen die Klägerin zu 20 % und die Beklagte zu 80 %.
Die Revision wird nicht zugelassen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Streitwert für die erste Instanz: 7.291 EUR
Streitwert für die Berufungsinstanz: 5.914,35 EUR
Tatbestand
I.
Die Klägerin ist eine Wohnungseigentümergemeinschaft, deren ehemalige Verwalterin die Beklagte war.
Die Beklagte war bereits seit dem Jahr 1993 Verwalterin der Beklagten. In dem ursprünglichen Verwaltervertrag war in § 3 vereinbart, dass sich das Verwalterentgelt jährlich zum 1. November um 4 % erhöht. Im November 2003 wurde die Bestellung der Beklagten verlängert für den Zeitraum vom 1. November 2003 bis 31. Oktober 2008. In diesem Beschluss ist enthalten, dass sich „entgegen der vertraglichen Vereinbarung während des Bestellungszeitraums” die Verwaltervergütung nicht erhöht. In den späteren Bestellungsbeschlüssen von 2008 und 2013 findet sich lediglich der Zusatz „die genauen Konditionen regelt der bereits bestehende Verwaltervertrag”. Die Parteien streiten um die Frage, ob für den Zeitraum 2016-2018 die Beklagte zur Erhöhung der Vergütung berechtigt war.
Ein weiterer Streit ist ein Betrag von 1.101,94 Euro, den die Klägerin für Rechtsanwaltsgebühren aufgewendet hat, um an die Gelder auf Ihrem Konto zu gelangen. Das Konto wurde auf den Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft geführt. Als verfügungsberechtigt ist der damalige Verwalter, die Beklagte, eingetragen gewesen. Die Bank weigerte sich sodann, nachdem die Beklagte ihr Amt verloren hat, ohne dass die Beklagte dem zugestimmt hat, die Gelder auf ein weiteres Konto der Klägerin zu übertragen.
Letztlich streiten die Parteien um die vorgerichtlichen Anwaltsgebühren.
Das Amtsgericht hat die Klage, soweit Gegenstand des Berufungsverfahrens, abgewiesen, hiergegen richtet sich die Berufung der Klägerin.
Entscheidungsgründe
II.
Die zulässige Berufung ist teilweise begründet.
1. Der Klägerin steht ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB bezüglich der Entnahmen für die Erhöhung des Verwalterentgeltes zu, denn die Entnahmen der erhöhten Verwaltervergütung für den Zeitraum 2016-2018 erfolgten ohne rechtlichen Grund.
Es bestehen bereits erhebliche Bedenken, ob der ursprünglich geschlossene Verwaltervertrag, der in § 3 eine jährliche Vergütungserhöhung vorsah, noch als Rechtsgrundlage für die Entnahme heranzuziehen ist, letztlich kann dies allerdings dahinstehen, da die Klausel zur Vergütungserhöhung jedenfalls gegen § 307 BGB verstößt.
Der ursprünglich geschlossene Verwaltervertrag war kein unbefristeter Vertrag, sondern er endete gemäß § 1 Abs. 1 des Vertrages am 31. Oktober 1998. Dieser Vertrag ist zumindest konkludent durch den Beschluss vom 18.11.2003 bis zum 31. Oktober 2008 verlängert worden. Jedenfalls für diesen Zeitraum, insoweit streiten die Parteien allerdings auch nicht, stand der Beklagten kein Erhöhungsrecht zu. Relevant ist nun die Frage, auf was sich in den Folgejahren der Passus bezieht, dass die genauen Konditionen der bereits bestehende Verwaltervertrag regelt. Einen bestehenden Verwaltervertrag, der etwa unabhängig von der Bestellung läuft oder aber sich verlängert, wenn auch das Bestellungsrechtsverhältnis verlängert wird, gab es zwischen den Parteien nicht. Daher spricht jedenfalls einiges dafür, dass bei der gebotenen objektiv-normativen Auslegung der Beschlussfassung der Verwaltervertrag durch den Beschluss aus dem Jahre 2003 verändert wurde und dann in der veränderten Form verlängert wurde.
Letztlich kann dies aber auch dahinstehen, denn bei dem Verwaltervertrag handelt es sich, jedenfalls ist etwas anderes weder vorgetragen noch ersichtlich, zumindest um einen Verbrauchervertrag nach § 310 Abs. 3 BGB.
Demzufolge findet § 307 BGB Anwendung. Nach gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist eine Preisanpassungsklausel als Preisnebenabrede in vollem Umfang kontrollfähig, wobei es keine Rolle spielt, ob die Klausel dem Verwender nur ein Erhöhungsrecht zubilligt, oder die Klausel eine automatische Preisanpassung bewirkt, da sie in beiden Fällen von dem das dispositive Recht beherrschenden Grundsatz abweicht, dass die Preisvereinbarung der Parteien bei Vertragsschluss für die gesamte V...