Verwaltervertrag: Automatische Honorarerhöhung

Leitsatz

Eine Klausel, die eine pauschale jährliche Erhöhung der Verwaltervergütung um 4 % vorsieht, ist unwirksam.

Normenkette

§ 26 WEG

Das Problem

B und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer vereinbaren im Jahr 1993, dass sich das Verwalterhonorar jährlich zum 1. November um 4 % erhöht. Im November 2003 beschließen die Wohnungseigentümer anlässlich einer Wiederbestellung, dass sich die Verwaltervergütung "entgegen der vertraglichen Vereinbarung während des Bestellungszeitraums" nicht erhöht. In den späteren Bestellungsbeschlüssen aus den Jahren 2008 und 2013 heißt es "die genauen Konditionen regelt der bereits bestehende Verwaltervertrag". K und B streiten um die Frage, ob sich die Vergütung in den Jahren 2016 bis 2018 erhöht hatte.

Die Entscheidung

Das LG verneint die Frage! Zwar seien Preisanpassungsklauseln bei Dauerschuldverhältnissen nicht in jedem Fall unwirksam. Erforderlich sei aber, dass sichergestellt ist, dass sich durch Preisanpassungen das ausgehandelte Äquivalenzverhältnis im Nachhinein nicht einseitig zugunsten des Verwenders verschiebe (BGH, Urteil v. 11.10.2007, III ZR 63/07). Preisklauseln in Verwalterverträgen seien daher nur dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass sie dem Verwender keine Möglichkeit eröffnen, einseitig seinen Gewinn zu erhöhen (Hinweis u. a. auf Staudinger/Jacoby, WEG, 2018, § 26 Rn. 187). Hieran fehle es, wenn lediglich eine pauschale Preiserhöhung, wie hier jährlich um 4 %, stattfinde, ohne dass sichergestellt sei, dass im gleichen Umfang auch Preissteigerungen bei dem Verwalter eintreten würden. Es liege auch keine hinreichende Kompensation durch ein Kündigungs- bzw. Lösungsrecht vor.

Hinweis

Problemüberblick

Der Fall wirft vor allem die Frage auf, ob und wenn ja – auf welche Weise man im Verwaltervertrag anlegen kann, dass sich das Honorar des Verwalters regelmäßig ohne Weiteres erhöht.

Preisklauselgesetz

Das Preisklauselgesetz setzt Klauseln, nach denen das Verwalterhonorar angepasst wird, enge Grenzen. Erlaubt sind danach nur Leistungsvorbehaltsklauseln, Spannungsklauseln und Kostenelementeklauseln. Liegen – wie im Fall – diese Ausnahmen nicht vor, wird die unzulässige Klausel allerdings erst für die Zukunft unwirksam, wenn der Verstoß rechtskräftig festgestellt wurde (§ 8 Satz 1 Preisklauselgesetz).

AGB-Recht

Bietet eine Erhöhungsklausel dem Verwender die Aussicht, einseitig seinen Gewinn zu erhöhen, ist die Klausel unangemessen und ungeachtet des Preisklauselgesetzes unwirksam. So liegt es nach der sehr strengen Ansicht der Kammer im Fall. So sieht es beispielsweise auch Greiner, wenn die Klausel nicht die konkreten Beträge der künftigen (erhöhten) Vergütung nennt (BeckOGK/Greiner, 1.6.2021, WEG § 26 Rn. 204). Greiner meint aber auch, dass eine Staffelvergütung, bei der z. B. jährliche Preissteigerungen schon im Voraus festgelegt werden, wirksam sei. Lehmann-Richter (in Graf von Westphalen/Thüsing, Vertragsrecht und AGB-Klauselwerke, Verwaltervertrag über Wohnungseigentum, Rn. 43) hält die Klausel für wirksam, falls die prozentuale Erhöhung sich im Rahmen der typischerweise beim Verwalter eintretenden Kostensteigerungen sowie des Inflationsausgleichs hält. Der BGH, auf den sich die Kammer beruft, meint, die Schranke des § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB werde nicht eingehalten, wenn die Preisanpassungsklausel es dem Verwender ermögliche, über die Abwälzung konkreter Kostensteigerungen hinaus den zunächst vereinbarten Preis ohne Begrenzung anzuheben und so nicht nur eine Gewinnschmälerung zu vermeiden, sondern einen zusätzlichen Gewinn zu erzielen (BGH, Urteil v. 15.11.2007, III ZR 247/06, Rn. 10).

Dementsprechend seien Preisanpassungsklauseln nur zulässig, wenn

• die Befugnis des Verwenders zu Preisanhebungen von Kostenerhöhungen abhängig gemacht werde und
• die einzelnen Kostenelemente sowie
• deren Gewichtung bei der Kalkulation des Gesamtpreises offengelegt würden,

sodass der andere Vertragsteil bei Vertragsschluss die auf ihn zukommenden Preissteigerungen einschätzen könne.

Diese Rechtsprechung betrifft aber keine Staffelregelung, sondern Klauseln, die es dem Verwender einseitig ermöglichen, den Preis zu erhöhen. Die Kammer hätte daher die Revision zulassen sollen.

Muster: Staffelklausel

Ab dem [___________ ] Vertragsjahr beträgt die Vergütung pro Monat, zuzüglich der jeweils gültigen gesetzlichen Mehrwertsteuer [derzeit ___ %],

1. je Wohnungseigentumseinheit i. H. v. ___EUR netto = derzeit ___EUR brutto,
2. je Teileigentumseinheit Gewerbe i. H. v. ___EUR netto = derzeit ___EUR brutto,
3. je Garagen-/Stellplatz-Teileigentumseinheit i. H. v. ___EUR netto = derzeit ___ EUR brutto.

Erklärungen gegenüber Banken

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer hatte im Übrigen auch noch einen Anspruch auf außergerichtliche Rechtsanwaltskosten geltend gemacht. Diese waren entstanden, um eine "Kontenumschreibung" zu ermöglichen (die Bank hatte von B als "Ex-Verwalter" eine Erklärung verlangt, die dieser zunächst nicht hatte abgeben wollen). Das LG meinte hier, B hätte sich nicht erklären müssen. Es habe sich...