Verfahrensgang
AG Freiburg i. Br. (Urteil vom 03.12.2004; Aktenzeichen 55 C 2340/04) |
Tenor
1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Amtsgerichts Freiburg vom 03.12.2004 – 55 C 2340/04 – wird zurückgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu 90 % und die Beklagte zu 10 %.
Die Kosten des Vergleichs werden gegeneinander aufgehoben.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Der Streitwert wird auf EUR 3.854,26 festgesetzt, der Streitwert für den Vergleich beträgt 782,00 EUR.
Tatbestand
Der Kläger verlangt von der beklagten Mieterin ausstehenden Mietzins und Schadenersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Der formularmäßige Mietvertrag vom 01.10.1984 enthält in § 2 Nr. 4 folgende Regelung: „Die Kündigungsfrist beträgt drei Monate. Nach fünf, acht und zehn Jahren seit der Überlassung des Wohnraums verlängert sie sich bei der Wohnungsmiete um jeweils weitere drei Monate.”
In § 12 Nr. 3 werden dem Mieter „während der Dauer und bei Beendigung des Mietverhältnisses” die Kosten für Schönheitsreparaturen auferlegt. Weiter heißt es: „Diese Schönheitsreparaturen hat der Mieter während der Vertragszeit jeweils spätestens nach Ablauf folgender Zeitspannen ausführen zu lassen:
Küche, Bad bzw. Duschräume, Toilette |
alle 2 Jahre, |
alle übrigen Wohnräume samt Flur |
alle 5 Jahre.” |
Für eine Beendigung des Mietvertrages vor Ablauf der Fristen war eine anteilige Kostentragungspflicht des Mieters vorgesehen. § 20 des Mietvertrages lautet:
„Nachträgliche Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages müssen schriftlich erfolgen. Soweit Änderungen oder Zusätze dem Formulartext widersprechen, gelten diese anstelle des Formulartextes ….”
Unter § 21 – Besondere Vereinbarungen – des Vertrages war zudem maschinenschriftlich folgender Satz festgehalten:
„Der Mieter hat bei seinem Auszug die Wohnung komplett neu fachmännisch renovieren zu lassen.”
In einem dem Mietvertrag als Anlage 1 beigefügten weiteren Formular hatten die Mieter erklärt, dass die §§ 4, 7 und 12 bis 20 des Vertrages besonders besprochen worden seien.
Mit Schreiben vom 23.10.2003 kündigte die Beklagte die Wohnung zum nächstmöglichen Termin. Sie räumte die Wohnung zum 31.01.2004 und zahlte bis dahin die Miete. Sie hat vorgetragen (Zeugenbeweis), das Mietverhältnis sei einvernehmlich zum 31.01.2004 beendet worden. Sie vertritt die Ansicht, aufgrund des Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB gelte zu ihren Gunsten ab dem 01.01.2003 § 573 c BGB mit der Folge, dass die im Mietvertrag zu ihren Ungunsten vereinbarten verlängerten Kündigungsfristen unwirksam seien. Aus diesem Grund habe ihre Kündigung vom 23.10.2003 das Mietverhältnis ohnehin zum 31.01.2004 beendet.
Die Beklagte führte keine Schönheitsreparaturen aus. Sie ist der Ansicht, der Mietvertrag enthalte keine wirksame Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf sie, weil § 12 eine so genannte starre Fristenregelung enthalte und § 21 eine Renovierungspflicht unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Renovierung festschreibe.
Der Kläger verlangt die Miete für den Monat Februar 04 (782,04 EUR) sowie Schadensersatz wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen (3.071,78 EUR).
Er bestreitet die behauptete Aufhebung des Mietvertrages zum 31.01.2004. Er vertritt die Ansicht, die Klägerin könne sich nicht auf § 573 c BGB berufen. Denn Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB sei nicht einschlägig, weil insofern Art. 229 § 3 Abs. 10 eine Sonderregelung enthalte. Deshalb seien die vereinbarten längeren Kündigungsfristen, die die Beklagte einzuhalten gehabt habe, zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung noch wirksam gewesen.
Zu den Schönheitsreparaturen trägt er vor, der mit Schreibmaschine ausgefüllte § 21 des Mietvertrages sei individuell ausgehandelt worden und stelle eine nachträgliche Änderung des Mietvertrages gem. § 20 dar.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und ausgeführt:
Das Mietverhältnis sei durch die Kündigung zum 31.1.2004 beendet worden. Die im Vertrag vorgesehene Verlängerung der Kündigungsfrist sei aufgrund von § 573 c BGB unwirksam gewesen. Diese Vorschrift sei auch entgegen Art. 229 § 3 Abs. 10 EGBGB anwendbar gewesen, da nach Art. 229 § 5 S. 2 EGBGB ab dem 1.1.2003 das Bürgerliche Gesetzbuch in der geltenden Fassung auch für früher begründete Dauerschuldverhältnisse gelte. Der scheinbare Widerspruch zwischen beiden Regelungen sei im Sinne der Einheitlichkeit des geltenden Rechts zu lösen.
Die Beklagte sei auch nicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet gewesen. Die vertragliche Vereinbarung starrer Fristen für die Renovierung hätte formularmäßigen Charakter gehabt und sei als solche unwirksam gewesen. Dies gelte auch für die maschinenschriftliche Ergänzung des § 21 des Mietvertrags, da es sich dabei dem Wortlaut nach um eine vorformulierte Klausel mit Formularcharakter handele.
Mit der Berufung verfolgt der Kläger die erstinstanzlichen Anträge weiter.
Die Parteien haben in der Berufungsinstanz den Streit um die Februarmiete durch Vergleich beigelegt und die Kostenen...
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