Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummiete: Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen
Leitsatz (amtlich)
1. Einer Mieterhöhungserklärung muß keine Wärmebedarfsberechnung beigefügt werden (vgl. BGH, 10. April 2002, VIII ARZ 3/01, ZMR 2002, 503).
2. Zu den mieterhöhungsrelevanten Maßnahmen zählen u.a. Einbau
- neuer Fenster, neuer Hauseingangstür
- einer Zweirohrheizanlage mit Parallelschaltung der Heizflächen
- neuer Fassadendämmung
- neuer Wohnungseingangstüren mit "Einbruchshemmung"
sowie Baunebenkosten.
Tenor
1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Halle-Saalkreis vom 29.12.2000, Az. 98 C 7345/99 abgeändert:
Es wird festgestellt, dass die Kläger aufgrund der Mieterhöhungserklärung der Beklagten vom 26.11.1998 keinen um über Euro 78,52 (DM 153,57) erhöhten Mietzins hinausgehenden Betrag ab dem 01.02.1999 schulden.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
2. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
3. Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner.
und beschlossen:
4. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf Euro 956,34 (DM 1.870,44) festgesetzt.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO a.F. abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden, §§ 511, 511 a, 516, 518 ZPO a.F.
Die Berufung der Beklagten ist im wesentlichen auch begründet. Die Kläger haben keinen Anspruch auf Feststellung der Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung vom 26.11.1998 in vollem Umfang. Die Mieterhöhungserklärung ist wirksam. Die Kläger schulden ab dem 01.02.1999 einen um Euro 78,52 (DM 153,57) erhöhten Mietzins.
1.
Die Kammer hat mit Beschluss vom 13.09.2001 festgestellt, dass die Mieterhöhungserklärung der Beklagten formell wirksam ist und den Anforderungen des § 3 Abs. 3 MHG entspricht. Die von der Beklagten begehrte einseitige Mieterhöhung wurde schriftlich nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten gegenüber den Klägern geltend gemacht.
2.
Die Mieterhöhung der Beklagten vom 26.11.1998 ist materiell wirksam und entspricht den Anforderungen des § 3 Abs. 3 MHG.
Die Anforderungen, die an eine ordnungsgemäße Berechnung und Erläuterung einer Mieterhöhung zu stellen sind, werden in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich beurteilt. Wegen des Meinungsstandes wird auf den Beschluss der Kammer vom 13.09.2001 verwiesen.
a)
Jedenfalls ist - als Mindestvoraussetzung - dem Mieter die Erhöhung zu erläutern. Danach muss der Vermieter im Rahmen der Mieterhöhungserklärung die verlangte Mieterhöhung darlegen und erläutern. Erläutern i.S.d. § 3 MHG heißt, dem Mieter den Grund der Erhöhung plausibel darzulegen, wobei die Berechnung dem Mieter verständlich sein muss. Eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrages muss dem Erklärungsempfänger dabei ohne besondere Kenntnis auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung und ohne Einsichtnahme in die Belege möglich sein. Dies erfordert, dass die tatsächlichen Grundlagen der Berechnung, also eine spezifizierte Berechnung mit für den Mieter überprüfbarer Erläuterung der Positionen angegeben wird.
Eine nähere Erläuterung ist vor allem bei umfänglichen Arbeiten erforderlich, bei denen mit Modernisierungsmaßnahmen zugleich - wie vorliegend - auch Instandsetzungen vorgenommen worden sind. In diesem Fall genügt nach der wohl überwiegend vertretenen Ansicht in Rechtsprechung und Literatur weder die Mitteilung des pauschalen Gesamtbetrages noch die stichwortartige Bezeichnung des Verwendungszweckes. Auch die bloße Aufführung der Gewerke und der Rechnungsendbeträge ist nicht ausreichend (Bub/Treier: Handbuch des Wohn- und Gewerbemietrechts. 3. Auflage. Randnr. III 564).
Vielmehr müssen die einzelnen wesentlichen Positionen der Gesamtkosten des jeweiligen Gewerks näher spezifiziert und erläutert werden. Das heißt, dass die Wertverbesserungsmaßnahmen so genau bezeichnet werden müssen, dass der Mieter nachprüfen kann, ob nicht bloße Instandsetzungsarbeiten in Ansatz gebracht wurden. Zudem müssen die einzelnen Rechnungspositionen, jedenfalls soweit diese als erheblich einzustufen sind, aufgeführt werden und der Verteilungsschlüssel auf die einzelnen Wohnungen bei sich auf mehrere Wohnungen beziehenden Gewerken ist mitzuteilen. Soweit eine Differenzierung der Rechnungspositionen bezüglich Modernisierung und Instandsetzung möglich ist, hat eine entsprechende Aufteilung zu erfolgen. In diesem Falle ist der Vermieter vor allem gehalten, die wesentlichen Material- und Baukosten differenziert darzustellen. Ist eine solche Kostentrennung nicht möglich, genügt der Vermieter seiner Begründungspflicht dann, wenn er die Modernisierungskosten um eine bestimmte Quote mindert. Diese Quote ist allerdings zu erläutern, d.h. es ist darzulegen, warum gerade diese Quote gewählt wurde. Nur dann wird es dem Mieter möglich sein, nachzuvollziehen, wie der Modernisierungsanteil konkret ermittelt wurde (LG Halle 2 S 36/98, (JMBL. LSA 1999, S. 123), LG Dresden ZMR 1998, 293).
b)
Diese ...