Entscheidungsstichwort (Thema)
Wohnraummiete: Füttern von Katzen als Kündigungsgrund
Orientierungssatz
Die Fütterung von Katzen auf dem Grundstück des Vermieters während eines Zeitraums von zwei Wochen erreicht für sich genommen unter Berücksichtigung, daß die Mieterin seit mehr als 35 Jahren im Haus wohnt, noch nicht die Qualität einer nicht unerheblichen Pflichtverletzung im Sinne des BGB § 564b Abs 2 S 1 Nr 1.
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-Blankenese vom 29. November 2000, Gesch.-Nr. 508 C 169/00, geändert. Die Klage wird abgewiesen. Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Gründe
Die zulässige Berufung der Beklagten ist begründet.
Der Klägerin steht der vorliegend verfolgte Räumungsanspruch gegen die Beklagte nicht zu.
Insbesondere haben die dem Rechtsstreit zugrundeliegenden Kündigungen das auf der Grundlage des schriftlichen Vertrages vom 20. September 1965 (Anl. B 1) bestehende Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung im Hause A-straße 7, in das die Klägerin aufgrund Eigentumserwerbs mit Wirkung vom 25. Februar 2000 gemäß § 571 BGB als Vermieterin eingetreten ist, nicht wirksam beendet.
Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Amtsgericht das Vorliegen eines außerordentlichen Kündigungsgrundes gemäß § 554 a BGB verneint.
Darüber hinaus ist aber auch unter Zugrundelegung des gesamten Sach- und Streitstandes jedenfalls derzeit ein Grund für eine ordentliche Kündigung gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB (noch) nicht gegeben.
Hinsichtlich der noch von den zwischenzeitlichen Rechtsvorgängern der Klägerin ausgesprochenen fristlosen Kündigung vom 16. Februar 2000 (Anl. K 3), auf die die Klägerin ausdrücklich ihr Räumungsbegehren stützt, ist das Begründungserfordernis gemäß § 564 b Abs. 3 BGB nicht ausreichend gewahrt. Insoweit sind die dort erwähnten Verstöße in nicht ausreichend nachvollziehbar dargelegt, insbesondere in zeitlicher Hinsicht.
Diesem Erfordernis genügt zwar die von der Klägerin selbst erklärte Kündigung vom 4. April 2000 (Anl. K 4), deren Kündigungsgründe - die Katzenfütterungen im Zeitraum zwischen dem 26. Februar bis 7. März 2000 und vom 30.03.2000 - Gegenstand des erstinstanzlichen Beweisbeschlusses vom 8. September 2000 und der erstinstanzlichen Beweisaufnahme durch schriftliche Vernehmung von fünf Zeugen sind.
Unter Zugrundelegung der konkreten Umstände des vorliegenden Einzelfalles ergeben diese der Kündigung vom 4. April 2000 zugrundegelegten Umstände aber noch - keine nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzung der Beklagten.
Nach allgemeiner Meinung ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters an einer Beendigung des Mietverhältnisses wegen vertraglicher Verpflichtungen des Mieters gemäß § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB dann gegeben, wenn die Vertragsverletzungen von "einigem Gewicht" sind und die Vermieterbelange in einem solchen Maße beeinträchtigt sind, dass die Kündigung als "angemessene Reaktion erscheint" (vgl. Bub/Treier-Grapentin, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Rn. IV 61 m.w.N.; Schmidt-Futterer-Blanck, MietR, 7. Aufl., § 564 b BGB, Rn. 21).
Davon kann - bezogen auf die Kündigung vom 4. April 2000 - aufgrund der Gesamtumstände des vorliegenden Einzelfalles, insbesondere der - im vorliegenden Rechtsstreit erstmals - im Berufungstermin vom 22. März 2001 erfolgten umfangreichen persönlichen Anhörung beider Parteien gemäß § 141 ZPO, nicht ausgegangen werden.
Insbesondere aufgrund dieses unmittelbar gewonnenen Eindrucks ist die Kammer zu der bereits im Termin vom 22. März 2000 den Parteien vermittelten Einschätzung gelangt, dass das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis aus verschiedenen Gründen insbesondere in atmosphärischer Hinsicht unter Beeinträchtigung des "Hausfriedens" belastet ist. Vor diesem Hintergrund stellen die der Kündigung vom 4. April 200 zugrundegelegten Katzenfütterungen im Zeitraum vom 26. Februar bis 7. März 2000 und vom 30.03.2000 lediglich einen Ausschnitt dar, der für sich genommen jedenfalls noch keine nicht unerhebliche Vertragspflichtverletzung der Beklagten ergibt. Dabei ist insbesondere zu berücksichtigen, dass die Beklagte seit mehr als 35 Jahren als Mieterin in dem Hause wohnt und unter den Rechtsvorgängern der Klägerin, die die Beklagte zunächst als Mitmieterin im Hause erlebt hat, offenbar größere Freiheiten hinsichtlich des Grundstücks gewohnt war und sich zum Teil faktisch als "Verwalterin" gefühlt hat. Bei der insoweit grundsätzlich vorzunehmenden Gesamtwürdigung aller Umstände (vgl. dazu nur Grapentin a.a.O.RN 62) sind die der Kündigung vom 4. April 2000 zugrundegelegten unmittelbar nach den vom 25. Februar erfolgten Vertragseintritt der Klägerin begangenen Tierfütterungen zwischen dem 26. Februar und 7. März 2000 und vom 30. März 2000 als "leichtere Vertragsverstöße" anzusehen, die noch nicht die Qualität der nicht unerheblichen Pflichtverletzung im Sinne des § 564 b Abs. 2 Nr. 1 BGB erreicht haben.
Zwar hat die Klägerin im vorliegenden Rechtsstreit ...