Leitsatz (amtlich)
1. Vereinbaren die Parteien entgegen § 2 HeizKV eine Betriebskostenpauscha-le, die auch Heizkosten erfasst, so geht die Heizkostenverordnung dieser Vereinbarung von Anfang an vor und steht deshalb, wenn der Vermieter über die Heizkosten abrechnet, Nachforderungen nicht entgegen. Der Anspruch auf Nachzahlung von Heizkosten folgt dann unmittelbar aus § 6 Abs. 1 Satz 1 HeizKV.
2. Der nach § 2 HeizKV unbeachtliche Teil der vereinbarten Pauschale ist im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung als Vorauszahlung zu behandeln. Für die Höhe ist das Verhältnis der beiden Kostenarten zueinander bei Beginn des Mietverhältnisses nach abstrakter, wirtschaftlicher Betrach-tungsweise zugrundezulegen.
3. Sind Vorauszahlungen in der Heizkostenabrechnung unzutreffend mit "0,00 Euro" angegeben, betrifft das nur die inhaltliche Richtigkeit, nicht die formelle Wirksamkeit der Abrechnung.
4. Jedenfalls im Fall der nicht verbrauchsabhängigen Abrechnung über die Heizkosten nach § 12 Abs. 1 HeizKV kann der Vermieter auch nach dem "Abflussprinzip" abrechnen.
Normenkette
HeizKV §§ 2, 6 Abs. 1 S. 1, § 12 Abs. 1
Verfahrensgang
AG Heidelberg (Entscheidung vom 21.07.2010; Aktenzeichen 29 C 93/10) |
Tenor
Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 21. Az. 29 C 93/10 im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen abgeändert:
Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.236,09 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 25.3.2010 zu zahlen. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Von den Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen werden der Klägerin 42% und der Beklagten 58% auferlegt.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Jede Partei darf die Zwangsvollstreckung der anderen Partei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.
Die Revision wird zugelassen.
Gründe
I.
Die Parteien, bis zum 30.11.2009 durch ein Mietverhältnis über eine 3-Zimmer-Wohnung in L. miteinander verbunden, streiten um Nachzahlung von Heizkosten für den Abrechnungszeitraum 2008.
Mit Mietvertrag vom 1.3.2004 mietete die Beklagte von der Klägerin die Wohnung in einem Gebäude mit mehr als zwei Wohnungen zu einem Mietzins von 434,60 Euro monatlich. Das Haus wurde mit einer Ölzentralheizung beheizt. Die Räume waren nicht mit Ausstattungen zur Verbrauchserfassung versehen. In § 3 Nr. 2 der Mietvertragsurkunde trugen die Parteien handschriftlich ein, dass Nebenkosten für "Heizung, Wasser + Abwasser Müll" neben dem Mietzins besonders zu zahlen seien mit einem festen Betrag von 130 Euro pro Monat. Für die Jahre 2004 und 2005 rechnete die Klägerin über die Heizkosten ab und die Beklagte beglich die Nachzahlungsbeträge, ohne Einwendungen oder Vorbehalte geltend zu machen.
Über den Abrechnungszeitraum 2008 rechnete die Klägerin am 22.12.2009 ab. In der Heizkostenabrechnung, die der Beklagten am 23.12.2009 zuging, führte sie für drei Heizöllieferungen im Jahr 2008 Gesamtkosten von 6.101,43 Euro auf, von denen sie nach der anteiligen Wohnfläche der Beklagten 2.509,52 Euro abzüglich einer Kürzung gemäß § 12 Abs. 1 HeizKV um 15% in Rechnung stellte, mithin 2.133,09 Euro. "Ihre Vorauszahlung" war mit "0,00 EUR" angegeben.
Die Beklagte leistete diese Nachzahlung nicht, weshalb die Klägerin sie vor dem Amtsgericht zunächst in dieser Höhe in Anspruch genommen hat. Mit am 13. nach Schluss der mündlichen Verhandlung eingegangenem Schriftsatz hat die Klägerin neu über die Heizkosten abgerechnet und nunmehr die vereinbarte Nebenkostenpauschale von 130 Euro in 61,29 Euro für Betriebskostenpauschale und 68,71 Heizkostenvorauszahlung aufgespalten.
Die Klägerin hat vor dem Amtsgericht behauptet, die letzte Tankfüllung während des Mietverhältnisses sei am 16.7.2009 erfolgt. Sie hat gemeint, die vereinbarte Pauschale sei wegen Verstoßes gegen § 2 HeizKV unwirksam. Die Pauschale sei auf die übrigen Nebenkostenposten zu verrechnen gewesen, sodass ihr die geltend gemachte Nachzahlung zustehe.
Die Klägerin hat vor dem Amtsgericht beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 2.133,09 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.
Sie hat bestritten, dass die Gesamtkosten der Heizöllieferungen von der Beklagten verbraucht worden seien. Nachforderungen seien wegen der vereinbarten Pauschale ausgeschlossen, jedenfalls seien aber anteilig Vorauszahlungen zu berücksichtigen. Mangels Angabe der Vorauszahlungen in der ersten Abrechnung sei diese formell fehlerhaft.
Das Amtsgericht hat die Klage mit dem angegriffenen Urteil abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die vereinbarte Pauschale sei nach § 2 HeizKV unwirksam. Sie erfasse auch die Heizkosten. Es könne deshalb über die Heizkosten abgerechnet w...
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