LG Itzehoe Urteil vom 09.12.2003 - 1 S 250/03

Verfahrensgang

AG Pinneberg (Urteil vom 11.07.2003; Aktenzeichen 62 C 452/02)

Tenor

Die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Pinneberg vom 11.07.2003 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.

Gründe

Begründung (§ 540 Abs. 1 Nr. 2 ZPO)

Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gem. § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen.

Zu Recht hat das Amtsgericht erkannt, dass die streitgegenständlichen Betriebskostennachzahlungen mangels ordnungsgemäßer Abrechnung nicht fällig sind. Die vorgenommene Abrechnung in einer „Verwaltungseinheit” der Häuser war unzulässig.

Die Auslegung des Mietvertrags durch das Amtsgericht hält einer Überprüfung stand. Im Kontext beschreibt der Mietvertrag vom 17.08.1960 in § 1 nicht nur die tatsächliche Belegenheit des Mietobjekts als „bloße Objektbeschreibung”. Vielmehr geht der Mietvertrag, der durch den Tatbestand des Urteils in Bezug genommen worden ist, durchgängig – etwa in §§ 9 Abs. 1, Abs. 4, Abs. 5, 12 Abs. 1 – von dem Haus als Bezugsgröße der vertraglichen Rechte und Pflichten aus. Alle diese Regelungen beschränken die Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag auf das Haus, in dem die Wohnung der Beklagten belegen ist. Damit ist von den Parteien grundsätzlich das. Haus als Bezugsgröße für die vertraglichen Rechte und Pflichten bestimmt. Neben diesem systematischen Zusammenhang der Betriebkostenregelung in § 4 des Mietvertrags sprechen auch deren Sinn und Zweck dafür, die Erhebungsquelle möglichst verbrauchsnah zu definieren. Das entspricht der „Tendenz in der bisherigen Rechtsprechung, die Abrechnung nach möglichst kleinen verbrauchsnahen Abrechnungseinheiten … zu fordern” (Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl, Rdnr. 784), von der auch die Kammer in ständiger Rechtsprechung ausgeht.

Zwar sieht der Mietvertrag (lediglich) für die Wasserverbrauchskosten eine Umlage „auf die Mietparteien je Haus bzw. je Block nach der Leerraummiete” vor (§ 4 Abs. 3 a). Auch diese Regelung entspricht jedoch der Rechtsprechung der Kammer, Wirtschaftseinheiten mangels entsprechender Vereinbarung nur ausnahmsweise zuzulassen, wenn einer hausbezogenen Kostenerhebung faktische oder jedenfalls unzumutbare technische Hindernisse – wie etwa bei gemeinsamem Versorgungsanschluss mehrerer gleichartiger Häuser oder gemeinsam genutzten Anlagen – entgegenstehen. Da demnach der Mietvertrag hinsichtlich des Abrechnungsmodus keine Lücke aufweist, sind die Grundsätze des einseitigen Bestimmungsrechts gem. §§ 315, 316 BGB nicht anwendbar.

Nichts anderes besagt die vom Kläger als „neuere Rechtsprechung” gegen diese Grundsätze in Bezug genommene Rechtsprechung des LG Bonn (WuM 1998, S 353, 354). Dort heißt es: „Zwar ist auch dann, wenn es sich um einen großen Gebäudekomplex handelt, der über mehrere Eingänge verfügt, grundsätzlich in kleineren Wirtschaftseinheiten abzurechnen, soweit dies technisch möglich ist, um eine möglichst gerechte und verbrauchsnahe Verteilung zu gewährleisten. Etwas anderes gilt aber dann, wenn der gesamte Gebäudekomplex nur über eine einzige Hauptwasserleitung versorgt wird”.

Der Kläger hat aber nicht vorgetragen, dass aus tatsächlichen, etwa technischen Gründen eine Abrechnung in der Wirtschaftseinheit zwingend erforderlich oder jedenfalls eine anderweitige Abrechnung unzumutbar sei. Dieser Vortrag müsste gegebenenfalls für jede einzelne Betriebskostenposition – als Ausnahme – gesondert erfolgen. Die tatsächlichen Ausführungen des Klägers in dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 21.11.2003 genügen – auch nach Auffassung des Klägers – den diesbezüglichen Anforderungen nicht. Die bloße Bezugnahme auf erstinstanzlichen Vortrag ersetzt aber schon deshalb nicht die Darlegung der vorgenannten Kriterien in der Berufungsinstanz, weil erst dieser Vortrag vorliegend überhaupt einen entscheidungserheblichen Rechtsanwendungsfehler im Sinne des § 520 Abs. 3 Nr. 2 ZPO begründen könnte.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Fundstellen

Haufe-Index 1166513

ZMR 2004, 198