Verfahrensgang
AG Pforzheim (Beschluss vom 02.08.2012; Aktenzeichen 12 C 148/10) |
Tenor
1. Auf die sofortige Beschwerde der Kläger wird der Beschluss des Amtsgerichts Pforzheim vom 2. August 2012 (12 C 148/10) aufgehoben und wie folgt neu gefasst:
Die Beklagten tragen die Kosten des Rechtsstreits.
2. Die Beklagten tragen die Kosten des Beschwerdeverfahrens.
3. Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen.
4. Der Beschwerdewert wird auf bis zu 2.800 EUR festgesetzt.
Tatbestand
I.
Die sofortige Beschwerde ist zulässig und begründet. Das Amtsgericht hat rechtsfehlerhaft die Kosten des Rechtsstreits nach § 91 a Abs. 1 ZPO den Klägern auferlegt.
Haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt, ist gemäß § 91 a Abs. 1 Satz 1 ZPO nur noch über die Kosten des Rechtsstreits zu entscheiden. Unter Berücksichtigung des bisherigen Sach- und Streitstandes waren die Kosten nach billigem Ermessen den Beklagten aufzuerlegen, da diese voraussichtlich unterlegen gewesen wäre. Die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 2 und 5 zu den Sanierungsarbeiten und der Außenbeleuchtung widersprichen ordnungsgemäßer Verwaltung.
1. Der Beschluss zu Tagesordnungspunkt 2 zu den Sanierungsarbeiten widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Ein Beschluss der Wohnungseigentümer über die Vergabe von (größeren) Aufträgen zur Durchführung von Instandsetzungs- oder Instandhaltungsarbeiten verstößt regelmäßig gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn nicht zuvor mehrere (mindestens drei) Vergleichsangebote eingeholt worden sind (Urteil der Kammer vom 27. September 2011 – 11 S 219/09 – ZWE 2012, 103 LS 2 u. Rn. 34 m.w.N.). Durch die Einholung von Konkurrenz- und Alternativangeboten soll gewährleistet werden, dass einerseits technische Lösungen gewählt werden, die eine dauerhafte Beseitigung von Mängeln und Schäden versprechen, dass aber andererseits auf Wirtschaftlichkeit geachtet wird und keine überteuerten Aufträge erteilt werden (LG Hamburg ZMR 2012, 388 LS 1 u. Rn. 20 m.w.N.). Keineswegs entspricht immer nur die kostengünstigere Alternative ordnungsgemäßer Verwaltung (Bärmann/Merle WEG 11, Aufl. § 21 Rn. 28). Dem wird vorliegende Beschlussfassung nicht gerecht. Bei Kosten von 3.000 EUR ist die Bagatellgrenze jedenfalls überschritten (vgl. LG Hamburg ZMR 2012, 388 Rn. 33 f Bärmann/Merle WEG 11. Aufl. § 21 Rn. 31 FN 92).; Die Kammer verkennt zwar nicht, dass es sich um diverse Einzelaufträge handelt, für die für sich betrachtet nicht zwingend Alternativangebote einzuholen gewesen wären, jedoch ist zu berücksichtigen, dass sich die Arbeiten in der Summe unter Berücksichtigung der nicht preislich bezifferten Arbeiten an den Fenstersprossen und den Fugen über 3.000 EUR belaufen und es sich um eine kleine Gemeinschaft handelt, so dass auch bei verhältnismäßig niedrigen Beträgen die einzelnen Eigentümer relativ hoch belastet werden. Zudem werden die Auswahlmöglichkeiten für die optische Gestaltung reduziert.
2. Auch der unter Tagesordnungspunkt 5 gefasste Beschluss zur Beleuchtung entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, er ist zu unbestimmt. Der Inhalt eines Beschlusses muss, insbesondere, weil ein Sondernachfolger nach § 10 Abs. 4 WEG an Beschlüsse gebunden ist, klar und bestimmt oder zumindest bestimmbar sein. Nimmt ein Beschluss der Wohnungseigentümer Bezug auf ein bestimmtes Ereignis oder einen bestimmten Gegenstand, so erfordert das Gebot der inhaltlichen Klarheit und Bestimmtheit, dass der in Bezug genommene Gegenstand mit hinreichender Sicherheit bestimmbar ist (KG ZMR 2009, 790 Rn. 32 m.w.N.). Ein mündliches Angebot reicht für die Bestimmbarkeit jedoch nicht aus, für einen etwaigen Rechtsnachfolger ist der Beschlussinhalt nicht erkennbar. Insbesondere ist nicht erkennbar, ob das nicht schriftlich vorliegende Angebot der Fa. Elektro-Walch – wie von der Sachverständigen in ihrem Ergänzungsgutachten vorgeschlagen –, entsprechende Leuchtmittel vorsieht, welche die Abstrahlung des Lichts nach oben vermeiden.
Entscheidungsgründe
II.
Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Der Wert für das Beschwerdeverfahren bemisst sich am Kosteninteresse der Beklagten.
Die Rechtsbeschwerde wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen nach § 574 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen.
Aus gegebenem Anlass weist die Kammer daraufhin, dass das Passivrubrum des amtsrichterlichen Beschlusses fehlerhaft ist. Zutreffend ist die Bezeichnung in der Klage.
Unterschriften
Kantlehner Richter am Landgericht
Fundstellen