LG Köln Urteil vom 09.06.2022 - 29 S 151/21

Verfahrensgang

AG Köln (Urteil vom 20.07.2021; Aktenzeichen 204 C 54/20)

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 20.07.2021, 204 C 54/20, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin EUR 10.598,40 nebst Zinsen in Höhe von 5 %-punkten über dem Basiszinssatz aus EUR 2.944,00 seit dem 22.05.2020 und aus jeweils weiteren EUR 588,80 seit dem 15.06.2020, 15.07.2020, 15.08.2020, 15.09.2020, 15.10.2020, 15.11.2020, 15.12.2020, 15.01.2021, 15.02.2021, 15.03.2021, 15.04.2021, 15.05.2021 und 15.06.2021 zu zahlen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen; die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen werden gegeneinander aufgehoben.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

I.

Die Klägerin macht als ehemalige Verwalterin der Beklagten ihre noch aus dem Verwaltervertrag zustehende zukünftige Verwaltervergütung für den Zeitraum bis zum Ablauf der Grundlaufzeit des Vertrages (31.12.2022) in Höhe von EUR 21.196,80 geltend.

Die Klägerin wurde in der Eigentümerversammlung vom 14.06.2017 als Verwalterin für den Zeitraum 01.01.2019 bis 31.12.2022 bestellt. Die Beklagte schloss mit der Klägerin unter dem 26./27.06.2017 einen Verwaltervertrag, demnach die monatliche Grundvergütung der Klägerin EUR 736,00 netto beträgt. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Vertrag, Anlage K2, Bl. 6 ff. d.A., verwiesen.

In der Eigentümerversammlung vom 02.12.2019 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich zu TOP 6: „Die Eigentümergemeinschaft beauftragt und ermächtigt den Verwaltungsbeirat mit der vorzeitigen Kündigung des Verwaltervertrages mit der W S GmbH zum 31.12.2019”.

Mit Schreiben vom 06.01.2020 bot die Klägerin an, weiterhin ihre Leistungen zu erbringen. Der Verwaltungsbeirat teilte der Klägerin unter dem 06.01.2020 mit: „wir lehnen Ihr Angebot hiermit ab, da eine außerordentliche Kündigung bereits ausgesprochen wurde und nach unserer Auffassung diese rechtswirksam ist”.

Die Klägerin forderte die Beklagte mit Schreiben vom 18.02.2020 auf, die sich bis zum Ablauf der regulären Vertragslaufzeit ergebende Verwaltervergütung zu zahlen.

Die Klägerin hat vorgetragen, es habe seitens der Beklagten keinerlei Grund bestanden, den Verwaltervertrag mit der Klägerin vorzeitig zu kündigen, ohnehin sei keine fristlose Kündigung ausgesprochen worden, sondern eine solche zum 31.12.2019. Dass die Eigentümerversammlung im Jahr 2019 verspätet stattgefunden habe, sei auf personelle Engpässe zurückzuführen, es habe sich um eine einmalige Verspätung gehandelt. Die Ausstellung der Jahresabrechnung sei lediglich einmalig verspätet erfolgt; eine gefestigte Rechtsprechung, dass bis zum Ende des ersten Quartals des Folgejahres die Jahresabrechnung zu erstellen sei, gebe es nicht. Einer sich hierauf stützenden Abberufung hätte auf jeden Fall eine Abmahnung vorangehen müssen. Alle Beschlüsse seien vorbereitet und soweit möglich auch ausgeführt worden. Hinsichtlich der Fenstersanierung könne der Klägerin allenfalls vorgeworfen werden, dass sie Tagesordnungspunkte nicht aufgenommen habe. Es handele sich bei der Fenstersanierung um eine Modernisierung und nicht um eine Instandsetzungsmaßnahme, für die im Jahr 2017 nicht die erforderliche Mehrheit erreicht werden konnte. Auf der Eigentümerversammlung vom 09.08.2018 sei zu TOP 13 über die Thematik Fensteraustausch gesprochen worden. Zu einer Abnahme der Sanierungsmaßnahme der Firma Otto Bedachungen sei die Klägerin nicht verpflichtet gewesen, es handele sich bei ihr um eine kaufmännische Verwalterin. Urkunden habe die Klägerin hingegen nicht verloren. Buchhaltungspflichten seien nicht verletzt worden, es gebe einen Ansprechpartner für das Objekt, Objektbegehungen seien vorgenommen worden. Die ersparten Aufwendungen seien wie berechnet in Ansatz zu bringen, weil die Verwaltung nicht bei Beendigung eines Verwaltervertrages einen Mitarbeiter ohne weiteres entlassen könne, der Schadensminderungsbetrag in Höhe von 20% sei angemessen.

Die Beklagte hat die Auffassung vertreten, es handele sich um eine unzulässige Saldoklage.

Das Amtsgericht hat mit Urteil vom 20.07.2021 die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Amtsgericht, soweit für die Berufung von Interesse, im Wesentlichen ausgeführt, dass es sich um eine unzulässige Saldoklage handele. Der Klageantrag sei nicht hinreichend bestimmt, da der Schaden bzgl. des zukünftigen Honorars noch nicht eingetreten sei. Nach dem klägerischen Vortrag ergebe sich nur ein Gesamtbetrag in Höhe von EUR 21.196,80, wobei nicht weiter dargestellt sei, in welcher Höhe die Klägerin Schadensersatz geltend mache und welcher Höhe sie die Grundvergütung verlange. Zinsen würden ab Rechtshängigkeit geltend gemacht, obwohl der Schaden zu beziffern, aber noch nicht eingetreten sei. Die Zahlungen seien noch nicht fällig, unabhängig davon, ob die Beklagte die Annahme der Leistung nachhaltig verweigert habe. Im Übrigen gelte, dass die von der Beklagten vorgebracht...