Verfahrensgang
AG Köln (Urteil vom 19.07.2000; Aktenzeichen 210 C 162/00) |
Tenor
Auf die Berufung wird das Urteil des Amtsgerichts Köln vom 19.7.2000 – 210 C 162/00 – teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 4.877,57 DM nebst 4 % aus 3.560,51 DM ab 7.10.1999 und aus weiteren 1.327,06 DM ab 15.5.2000, abzüglich am 27.3.2000 gezahlter 2.500,– DM zu zahlen.
Die weitergehende Klage wird abgewiesen und die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen tragen die Klägerin zu 13 % und der Beklagte zu 87 %.
Tatbestand
Von der Darstellung des Tatbestands wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Berufung hat in der Sache überwiegend Erfolg.
1.
Der Klage steht zunächst nicht entgegen, dass die Klägerin den Beklagten zur Überprüfung der Abrechnungspositionen auf die Einsicht in die Belege verwiesen hat und nicht der Bitte entsprochen hat, Belegkopien zu übersenden.
Die Frage der Belegeinsicht ist, worauf die Klägerin zu Recht hinweist, keine Fälligkeitsvoraussetzung. Fällig ist die Abrechnungsforderung vielmehr mit der ordnungsgemäßen und nachvollziehbaren Abrechnung.
Die Belegeinsicht ist vielmehr für die prozessuale Darlegungslast bedeutsam (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 372). Hegt der Mieter Bedenken gegen die Berechtigung der Ansätze, muss er zunächst auf Belegeinsicht dringen. Nur wenn ihm die Belegeinsicht verweigert wird, oder wenn die Belege zu der Beanstandung aussagelos sind, genügt ein pauschales Bestreiten der Position durch den Mieter. Ansonsten ist substanziiertes Bestreiten des Mieters geboten. Auf berechtigtes Bestreiten hat der Vermieter durch substanziierten Vortrag zu reagieren.
2.
Kommt es auf die Beurteilung in der Sache an, vermag sich der Beklagte, wie bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat, nicht auf Verwirkung bezüglich der Abrechnungen 1995/96 und 1996/97 zu berufen.
Die Ausschlussjahresfrist des § 20 Abs. 3 NMV gilt zunächst nicht. Diese gilt nur für den Bereich des preisgebundenen Wohnraums, nicht dagegen – wie hier – im Bereich des preisfreien Wohnraum.
Allerdings ist dem Beklagten zuzugestehen, dass die jeweiligen. Abrechnungen objektiv spät, nämlich 2 bzw. nahezu 3 Jahre nach Ende des Abrechnungszeitraums erfolgten. Auch ist nicht zu verkennen, dass das Mietverhältnis im Übrigen nach Auszug des Beklagten abgewickelt war, damit an sich ein besonderer Anlass für die Abrechnung der ausstehenden Nebenkosten bestand. Dennoch fehlt es an einem tragfähigen Umstandsmoment als Voraussetzung der Verwirkung, das es aus Sicht des Beklagten rechtfertigen würde, die Abrechnungen als erledigt anzusehen. Dies könnte angenommen werden, wenn die Umstände dafür sprechen würden, dass aus Sicht des Mieters der Vermieter die Mietabwicklung vollständig als erledigt betrachtet hat (so wohl Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 375). Davon geht der Beklagte hier indes selbst nicht aus, da er den Einwand nicht gegen die Abrechnung 1997/98 richtet – der Auszug erfolgte in diesem Abrechnungszeitraum. Dann musste dem Beklagten indes auch bewusst sein, dass die vorangegangen Abrechnungszeiträume noch offen standen. Es liegt aus Sicht des Beklagten kein Anhalt dafür vor, dass die Klägerin nicht auf die letzte Abrechnung, wohl aber auf die vorausgegangenen Abrechnungen verzichten wollte. Der Beklagte musste vielmehr insgesamt mit einer Inanspruchnahme rechnen.
3.
Formale Bedenken gegen die Abrechnungen bestehen nicht. Die Abrechnungen sind damit fällig.
Der Abrechnungszeitraum 1.10.–30.9. d.J. wird zum einen nicht beanstandet und findet zum anderen seinen mietvertraglichen Grund in § 6 Nr. 5 des Mietvertrages, in der die Heizperiode vom 1.10. d.J. bis zum 30.9. des Folgejahres festgelegt worden ist.
Für die Abrechnungen gilt der Grundsatz, dass sie klar und in sich verständlich sein müssen, so dass der Mieter sie versteht und rechnerisch nachprüfen kann, ohne überfordert zu werden, wobei auf das durchschnittliche Verständnisvermögen eines juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters abzustellen ist (Sternel, a.a.O., III 342). Diesem Maßstab genügen die Abrechnungen. Sie geben die einzelnen Abrechnungspositionen nach Gesamtbetrag, Umlageschlüssel und Einzelbetrag an, enthalten die Gesamtforderung, berücksichtigen die Vorauszahlungen und geben den Saldo als Zahlbetrag an; die ISTA-Abrechnungen sind beigefügt. Auch wenn die Vielzahl der verwendeten Umlageschlüssel ein konzentriertes Studium erfordert, sind die Umlageschlüssel hinreichend erläutert und durch die Zuordnung von Kennzahlen ohne weiteres zu überprüfen. Das auch im Interesse des Mieters liegende Streben nach einer möglichst genauen Abrechnung gereicht dem Vermieter nicht zum Nachteil.
Die Feststellung der Fälligkeit der Nebenkostenabrechnungen führt dazu, dass bei divergierendem Vortrag zu einzelnen Nebenkostenpositionen nach den Grundsätzen zu 1. hinsichtlich der prozessualen Darlegungslast zu entscheiden ist. Soweit d...