Nachgehend
Tenor
Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand
Die Klägerin ist Eigentümerin eines Mietshauses mit mehreren Wohnungen in der Kölner Innenstadt. Der Beklagte wurde mit Beschluss vom 23.04.2004 zum Zwangsverwalter bestellt. Es fanden mehrere Verfahren zur Zwangsversteigerung statt. Am 02.07.2009 ersteigerte die Klägerin das Hausgrundstück über einen Treuhänder. Am 12.08.2009 hob das Amtsgericht Köln durch Beschluss die Zwangsverwaltung auf.
Während der Zeit der Zwangsverwaltung erstattete der Beklagte halbjährlich zum 30.6. und zum 31.12. gegenüber dem Amtsgericht Bericht. Die Klägerin, die zudem die ganze Zeit über eine Wohnung im Erdgeschoss des zwangsverwalteten Hauses bewohnte, erhielt jeweils Nachricht über die Rechnungslegung sowie Gelegenheit zur Einsichtnahme.
Die Wohnung im 1.Obergeschoss des Hinterhauses war im Zeitraum vom 01.07.2006 bis zum 31.01.2007 nicht vermietet. Ferner standen die Wohnung im 3.Obergeschoss, Hinterhaus, vom 01.09.2005 bis zum 30.06.2006 und die Wohnung im 3.Obergeschoss des Vorderhauses vom 01.02.2005 bis zum 31.12.2005 leer.
In den Jahren 2004 bis 2006 erteilte der Beklagte der Firma B und C diverse Aufträge über Reparatur- und Wartungsarbeiten. Insgesamt zahlte er an diese Firma mindestens - nach klägerischen Vortrag - 7.750,09 €.
Die Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung.
Die Klägerin behauptet, der Beklagte habe es aus Nachlässigkeit versäumt, die Wohnungen nach Auszug der Mieter jeweils zügig zu vermieten. Es sei aufgrund der guten Lage des Objektes möglich gewesen, die Wohnungen jeweils spätestens einen Monat nach Beendigung des letzten Mietvertrages wieder neu zu vermieten. Die Klägerin berechnet ihren Mietausfallschaden auf insgesamt 13.037,00 €.
Weiter behauptet die Klägerin, der Beklagte habe die Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2004 und 2005 jeweils nicht rechtzeitig erstellt. Hierdurch seien Nebenkostenforderungen in Höhe von 3.552,81 € für das Jahr 2004 und in Höhe von 4.047,84 € für das Jahr 2005 nicht beglichen worden.
Schließlich behauptet die Klägerin, dass die Firma A Haustechnik dieselben Arbeiten wie die Firma B und C für insgesamt 1.800,00 € hätte erbringen können. Die Klägerin ist der Auffassung, der Beklagte hafte für die Differenz zu dem an die Firma B und C gezahlten Werklohn in Höhe von 5.950,09 €.
Auf Antrag der Klägerin hat das Amtsgericht Euskirchen am 11.12.2009 einen Mahnbescheid über die Klageforderung, die die Klägerin als "Schadensersatz aus Vermögensbetreuung-Vertrag gem. Vertrag vom 23.4.2004" bezeichnete, erlassen. Der Beklagte hat gegen den am 15.12.2009 zugestellten Bescheid noch am selben Tag Widerspruch eingelegt. Das Amtsgericht hat unter dem 16.12.2009 der Klägerin eine Nachricht über den Widerspruch verbunden mit der Aufforderung zur Einzahlung der weiteren Gerichtskosten erteilt. Am 11.6.2010 hat die Klägerin bei dem Amtsgericht Euskirchen eine Anspruchsbegründung eingereicht, die mangels Einzahlung der Gerichtskosten nur zur Akte genommen wurde. Erst am 17.11.2010 hat die Klägerin die Gerichtskosten eingezahlt und das Amtsgericht hat die Sache an das Landgericht Köln abgegeben.
Die Klägerin beantragt,
den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 26.597,74 € nebst Zinsen hieraus i.H.v. acht Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab dem 15.12.2009 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt,
die Klage abzuweisen.
Der Beklagte behauptet, er habe alles in seiner Macht stehende getan, um die Wohnungen jeweils zeitnah zu vermieten. Er habe einen Makler beauftragt. Da er den Umstand der Zwangsverwaltung offen legen musste, weil Zwangsversteigerungstermine (z.B. am 9.3.2006) anstanden und weil das Mietobjekt auch Nachteile aufgewiesen habe, sei eine Vermietung nicht einfach gewesen. Hinsichtlich der Wohnung im 1.Obergeschoss des Hinterhauses habe die Klägerin ihn am 6.3.2006 gebeten, diese Wohnung frei zu lassen, da sie das Grundstück in Wohnungseigentum aufteilen wolle. Die Nebenkosten habe er jeweils immer innerhalb der Jahresfrist abgerechnet, eine etwaige Unterdeckung beruhe auf anderen - nicht von Beklagtenseite zu vertretenen - Umständen, z.B. habe die Klägerin selbst für die von ihr genutzte Wohnung keine Nebenkostenzahlungen geleistet.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige Klage ist unbegründet.
Zum einen hat die Klägerin bereits etwaige Ansprüche gegen den Beklagten aus § 154 Satz 1 ZVG nicht schlüssig dargelegt. Jedenfalls aber wären derartige Ansprüche zum anderen verjährt:
Soweit die Klägerin etwaige Schadensersatzansprüche auf die unterbliebene Vermietung von drei Wohnungen über jeweils einen Zeitraum von mehreren Monaten stützt, reicht ihr Vortrag nicht aus, um eine schuldhaf...