Verfahrensgang
AG Wipperfürth (Urteil vom 20.12.1999; Aktenzeichen 5 C 28/99) |
Tenor
Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Wipperfürth vom 20.12.1999 – 5 C 28/99 –, unter Zurückweisung der Berufung im übrigen, teilweise abgeändert und wie folgt neu gefaßt:
Die Beklagten werden gesamtschuldnerisch verurteilt an den Kläger 1.000,00 DM nebst 4 % Zinsen aus 200,00 DM seit dem 04.07.1998, aus 200,00 DM seit dem 04.08.1998, aus 200,00 DM seit dem 04.09.1998, aus 200,00 DM seit dem 04.10.1998 und aus weiteren 200,00 DM seit dem 04.11.1998 zu zahlen.
Im übrigen wird die Klage abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen der Kläger zu ¾ und die Beklagten zu ¼.
Tatbestand
(Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.)
Entscheidungsgründe
Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte Berufung hat überwiegend Erfolg.
Zwar hat der Kläger gegen die Beklagte grundsätzlich einen Mietzinsanspruch für die Monate Juli bis November 1998 aufgrund des zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrages gemäß § 535 S. 2 BGB. Insbesondere ist das Mietverhältnis in dem Zeitraum bis November 1998 nicht vorzeitig beendet worden. Eine wirksame fristlose Kündigung seitens der Beklagten liegt nicht vor. Soweit als Kündigungsgrund hier im Hinblick auf die Feuchtigkeitsschäden allein die Nichtgewährung des Gebrauchs in Betracht kommt, fehlt es jedenfalls an der gemäß § 542 Abs. 1 Satz 2 BGB erforderlichen Fristsetzung zur Mängelbeseitigung. Auch ein wirksamer Aufhebungsvertrag ist zwischen den Parteien nicht zustande gekommen. Ein solcher wäre zwar formlos möglich, in der im Zorn getätigten Äußerung des Klägers „Verschwindet sofort. Ich will euch nicht mehr sehen. Bis Freitag muß hier alles raus sein.” kann ein Vertragsangebot aber nicht gesehen werden. Bloßen Unmutsäußerungen oder Erklärungen im Streit kommt in aller Regel kein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zu (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Auflage IV 360). Besondere Umstände, nach denen in der Äußerung des Klägers im Rahmen der verbalen Auseinandersetzung der Parteien ausnahmsweise ein Angebot zur Vertragsaufhebung zu sehen wäre, sind nicht ersichtlich und werden von den Parteien auch nicht vorgetragen.
Dem Mietzinsanspruch des Klägers steht jedoch ein Minderungsrecht der Beklagten in Höhe von 75 % des vereinbarten Mietzinses gegenüber, so dass sich die monatliche Miete auf 200,– DM reduziert. Für 5 Monate ergibt sich somit ein Betrag von 5 × 200,– DM, mithin 1.000,– DM.
Es ist zwischen den Parteien unstreitig, daß die Feuchtigkeit aus der Sphäre des Klägers als Vermieter kommt. Selbst wenn es nicht richtig ist, daß, wie die Beklagten vortragen, die Feuchtigkeit kurz nach ihrem Einzug in die Wohnung im Juni 1998 bei starken Regenfällen in Folge einer Verstopfung von außen eingedrungen sei, so ergibt sie sich jedenfalls aus der noch vorhandenen Baufeuchte des Neubaus, in dem die Wohnung liegt. Bei beiden denkbaren Ursachen hat die Feuchtigkeit ihre Ursache in dem Bauwerk selbst und damit in der Sphäre des Klägers, so dass eine weitere Aufklärung der Ursache für die in die Wohnung austretende Feuchtigkeit entbehrlich ist. Liegt aber die Ursache der Feuchtigkeit in dem Bauwerk selbst begründet, obliegt es dem Kläger als Vermieter konkret darzulegen, mit welchen zumutbaren Maßnahmen die Beklagten bei den konkreten baulichen Gegebenheiten die durch die eintretende Feuchtigkeit unstreitig entstandenen Schäden hätten vermeiden können (vgl. Bub/Treier, III 962). Dieser Darlegungspflicht hat der Kläger nicht genügt. Insbesondere kann es nicht ausreichen, daß er lediglich behauptet, die Beklagten hätten nicht ausreichend gelüftet. Es hätte ihm oblegen im einzelnen vorzutragen, welches Lüftungsverhalten seitens der Beklagten erforderlich gewesen wäre, um die vorhandenen Feuchtigkeitsschäden bei der noch vorhandenen Baufeuchte und der zusätzlich aufgeklebten Vinyltapete, die den Feuchtigkeitsaustritt ebenfalls beeinflußt, zu vermeiden. Eine Prüfung, ob eine angemessene Lüftung von den Beklagten vorgenommen worden ist bzw. ihnen eine solche überhaupt zumutbar war, kann ohne genauen Vortrag dazu, welches Lüftungsverhalten im konkreten Fall erforderlich ist, um Schäden zu verhindern, nicht vorgenommen werden. Dass die Darlegungslast insoweit den Kläger als Vermieter trifft, ist Folge der gesetzlichen Wertung des § 537 BGB, wonach der Vermieter für Mängel der Mietsache ohne Verschulden einzustehen hat und ein Minderungsrecht nur bei einer schuldhaften Vertragspflichtverletzung durch den Mieter ausnahmsweise ausgeschlossen ist. Nach alledem hat der Kläger nicht ausreichend dargetan, daß ein schadensursächliches Verhalten der Beklagten vorliegt, welches den Anspruch auf Mietminderung ausschließen würde.
Soweit ein Minderungsrecht der Beklagten gemäß § 537 BGB in Verbindung mit § 545 BGB eine Mängelanzeige voraussetzt, ist eine solche erfolgt. Zwar bestreitet der Kläger, daß er seitens der Beklagten auf die Feuchtigkeitsproblematik hingewi...