Verfahrensgang
AG München (Urteil vom 22.12.2009; Aktenzeichen 483 C 798/09) |
Tenor
I. Das Urteil des Amtsgerichts München vom 22.12.2009 wird in Ziffer 1) des Tenors dahingehend abgeändert, dass die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 16.06.2009 TOP 3 e (Genehmigung der Jahreseinzelabrechnungen 2008) und TOP 3 g (Entlastung der Hausverwaltung für 2008) für ungültig erklärt werden und die Klage im übrigen abgewiesen wird.
II. Im übrigen wird die Berufung zurückgewiesen.
III. Das Urteil des Amtsgerichts München wird im Kostenausspruch aufgehoben. Von den Kosten beider Rechtzüge tragen die Kläger samtverbindlich 41 % und die Beklagten samtverbindlich 59 %.
IV. Die Revision wird nicht zugelassen.
Tatbestand
I.
Von einer Darstellung des Sachverhalts wird gemäß §§ 540 II, 313 a I 1 ZPO abgesehen, da ein Rechtsmittel gegen das vorliegende Urteil unzweifelhaft nicht in Betracht kommt: Die Revision wurde nicht zugelassen; eine Nichtzulassungsbeschwerde ist nach § 62 Abs. 2 WEG n.F. ausgeschlossen, da es sich vorliegend um eine Streitigkeit nach § 43 Nr. 4 WEG handelt (Spielbauer/Then, WEG, § 62 Rz. 6).
Entscheidungsgründe
II.
Die zulässige Berufung der Kläger ist bezüglich der Anfechtung der Beschlüsse TOP 3 e (Genehmigung der Jahreseinzelabrechnungen 2008) und TOP 3 g (Entlastung der Hausverwaltung für 2008) begründet. Bezüglich der Anfechtung des Beschlusses TOP 3 d (Genehmigung der Gesamtjahresabrechnung 2008) war das Rechtsmittels als unbegründet zurückzuweisen.
1. Der Beschluss TOP 3 d, durch den die Gesamtjahresabrechnung 2008 genehmigt wurde, entspricht noch ordnungsgemäßer Verwaltung. Die hiergegen gerichtete Anfechtungsklage wurde vom Amtsgericht zu Recht zurückgewiesen.
a) Die Klagepartei hat diesbezüglich innerhalb der Anfechtungsbegründungsfrist gemäß § 46 I 2 WEG gerügt, dass die rücklagenfinanzierten Instandhaltungskosten von 335.586,65 EUR nicht richtig als Ausgabe angeführt worden seien. Diese Ansicht teilt die Kammer nicht.
(1) Die Instandhaltungskosten werden unter dem „Kostenblock III – Aufwendungen der Rücklagen” mit der Bezeichnung „Rücklagenentnahme” aufgeführt (Anlage B 1). Sie werden also durchaus als Ausgabe in der Gesamtabrechnung berücksichtigt.
(2) Die Darstellung genügt dabei nach Ansicht der Kammer gerade noch ordnungsgemäßer Verwaltung.
(a) Allerdings reicht die bloß rechnerische Berücksichtigung einer Ausgabenposition bei der Erstellung der Abrechnung nicht aus. Vielmehr muss die Darstellung der Position – wie auch der ganzen Abrechnung – in einer Art und Weise erfolgen, dass sie für einen Eigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder Sachverständigen verständlich ist (BGH NJW 2010, 2127; BayObLG NJW-RR 1988, 81, 82; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 32; Bärmann/Merle, WEG, 10. Aufl., § 28 Rz. 67; Niedenführ, in: Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 9. Aufl., § 28 Rz. 45). Fehlt es daran, ist die Abrechnung – unabhängig davon, dass sie im Ergebnis rechnerisch richtig sein mag – allein schon deswegen insgesamt für ungültig zu erklären (OLG München NZM 2008, 492; LG München I ZWE 2010, 138, 140; Spielbauer/Then, WEG, § 28 Rz. 58).
(b) Diesen Anforderungen wird die Darstellung der rücklagenfinanzierten Instandhaltungskosten als Ausgabe noch gerecht.
Zwar wird hier unnötige Verwirrung dadurch gestiftet, dass die Kosten schlicht als „Rücklagenentnahme” bezeichnet werden und nur in der Gesamtabrechnung, nicht aber auch in den Einzelabrechnungen auftauchen.
Jedoch ist das Fehlen in der Einzelabrechnung ein Problem der Einzelabrechnung (hierzu sogleich), rechtfertigt also nicht die Ungültigkeitserklärung des Genehmigungsbeschlusses der Gesamtabrechnung. Hinzu kommt, dass die diffuse Bezeichnung der Instandhaltungskosten als „Rücklagenentnahme” dadurch aufgefangen wird, dass die Zusammensetzung des Betrages in der Anlage zur Abrechnung „Vermögensstatus – Erläuterung des Rücklagenabgangs” im Einzelnen aufgeschlüsselt wird. Die Kostenposition im Ausgabenteil der Gesamtabrechnung wird so in noch ausreichend klarer Weise erläutert: Den Eigentümern wird vor Augen geführt, dass sich hinter der „Rücklagenentnahme” in Wahrheit die rücklagenfinanzierten Instandhaltungskosten verbergen.
b) Auch die weitere Rüge der Klagepartei, der Erlös aus dem Traktorverkauf von 2.600 EUR sei nicht korrekt als Einnahme in der Gesamtabrechnung erfasst worden, verfängt im Ergebnis nicht.
(1) Der Erlös wurde in der Abrechnung als Einnahme berücksichtigt: Er wurde unter der Überschrift „Einnahmen II – Erträge aus den Instandhaltungsrücklagen” als „Traktorverkauf – Rücklage” erfass (Anlage B 1).
(2) Die Darstellung dieser Einnahme entspricht noch ordnungsgemäßer Verwaltung. Zwar ergeben sich auch hier vermeidbare Schwierigkeiten daraus, dass die Einnahme in der Einzelabrechnung nicht mehr erscheint und dass sie unter der etwas irreführenden Überschrift „Einnahmen II – Erträge aus den Instandhaltungsrücklagen” geführt wird (obwohl es nicht um einen Ertrag aus der Rücklage, sondern aus einem freihändigen Verkauf eines Traktors geht...