LG Osnabrück Urteil vom 22.11.2000 - 6 S 836/00

Entscheidungsstichwort (Thema)

Maklerlohnanspruch: Verwirkung bei Nichtaufklärung über eine Doppeltätigkeit. Maklerlohnanspruch: Wirksamkeit einer Doppeltätigkeitsabrede in Allgemeinen Geschäftsbedingungen

Orientierungssatz

1. Ein Makler hat seinen Provisionsanspruch nicht schon dann verwirkt, wenn er einen Kunden nicht über eine Doppeltätigkeit (hier: für Mieter und Vermieter) aufklärt. Erst wenn eine Mißachtung der Kundeninteressen hinzukommt, kommt auch eine Verwirkung in Betracht.

2. Eine Doppeltätigkeitsabrede kann wirksam auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen getroffen werden.

Tenor

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 13. 07. 2000 verkündete Urteil des Amtsgerichts O. - 44 C 95/00 (...) - wie folgt abgeändert:

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 5.000,-- DM nebst 8 % Zinsen seit dem 23. 02. 2000 zu zahlen.

Die Kosten des Rechtsstreit trägt der Beklagte.

Tatbestand

Von der Darstellung eines Tatbestandes wird gemäß § 543 Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung ist begründet.

Die Klägerin hat aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Maklervertrag in Verbindung mit § 652 BGB einen Anspruch auf Zahlung des vereinbarten Maklerlohnes.

Dieser Anspruch auf Zahlung des Maklerlohnes ist insbesondere nicht gemäß § 654 BGB verwirkt.

Nach § 654 BGB ist der Anspruch des Maklers auf Zahlung seines Maklerlohnes ausgeschlossen, wenn der Makler dem Inhalt des Vertrages zuwider auch für den anderen Teil tätig geworden ist.

Eine solche Verwirkung des Provisionsanspruchs gemäß § 654 BGB setzt jedoch auch bei Vertrauensmaklern nach der Rechtsprechung des BGH, vgl. NJW RR 2000, 430, voraus, daß der Makler mit seiner Tätigkeit das Vertrauen und die Interessen seines Auftraggebers verletzt. Die bloße Nichtaufklärung über die Doppeltätigkeit reicht demnach nicht aus. Auch das OLG Naumburg (NJW RR 1996, 1083) lässt die bloße Verletzung der Aufklärungspflicht nicht genügen. Hinzu kommen muss auch nach dieser Entscheidung eine Interessenmißachtung.

Die vom Amtsgericht vertretene Auffassung (vgl. auch Münchener Kommentar - Roth, § 654 BGB RdNr. 8), wonach es zur Gültigkeit einer Doppeltätigkeitsabrede einer individualvertraglichen Vereinbarung bedarf, entspricht nicht der bereits erwähnten herrschenden Meinung in der Rechtsprechung und in der Literatur. - Für diese Auffassung spricht zwar, daß es nach der von der herrschenden Meinung vertretenen Auffassung zu Abgrenzungsschwierigkeiten kommt. Gegen diese Auffassung spricht jedoch, daß sich nach der gesetzlichen Regelung ein Verbot der Doppeltätigkeit eben nur aus dem Vertrag ergeben kann, sich aber nicht bereits automatisch aus dem Gesetz ergibt. Verlangt man eine individualvertragliche Erlaubnis, würde dieses gesetzliche Regel-Ausnahme-Prinzip gerade umgekehrt.

Auch bei Vertrauensmaklern reicht demnach die bloße Nichtaufklärung über die Doppeltätigkeit nicht aus. Entscheidend ist vielmehr, ob die Klägerin durch ihre Tätigkeit das Vertrauen und die Interessen des Beklagten verletzt hat.

Dafür hat der Beklagte keine ausreichenden Tatsachen vorgetragen. Er behauptet zwar, die Höhe der Maklerprovision, die die Mieter zu zahlen hatten, habe deren Mietzinsvorstellungshöhe nach unten gedrückt. Es ist jedoch nicht erkennbar, daß daraus eine Verletzung der Interessen des Beklagten folgte:

Der Beklagte hat als Preisvorstellung im Vertrag vom 23. 02. 1999 eine Monatsmiete von 1.950,- DM angegeben. Tatsächlich wurde der Vertrag dann zu einem Monatsmietzins von 2.000,- DM abgeschlossen. Eine Verletzung der Interessen des Beklagten ist daher nicht erkennbar. Demnach ist auch eine Verwirkung des Lohnanspruches gemäß § 654 BGB nicht eingetreten.

Mithin ist es auch nicht von entscheidender Bedeutung, ob es sich bei der Klägerin tatsächlich um eine Vertrauensmaklerin handelte. Es sei jedoch ergänzend angemerkt, dass nach den in der Rechtsprechung genannten Kriterien vorliegend gerade nicht von einer Vertrauensmaklerstellung auszugehen ist.

Als Kriterien genannt werden eine Tätigkeitspflicht, die es dem Auftraggeber verbietet, Maklerdienste Dritter in Anspruch zu nehmen, und ihm gebietet, seinerseits mögliche Kaufinteressenten an den Makler zu verweisen (BGH NJW - RR 2000, 430) sowie eine lange Zeitspanne, während derer sich der Auftraggeber derart verpflichtet, wobei 4 Monate als, nicht ausreichend angesehen werden (BGH NJW RR 1998, 993). Hier hat sich der Beklagte in der genannten Art verpflichtet, indem er sich in dem letzten Maklervertrag für die Variante a) entschieden hat (Bl. 4 d.A.), andererseits hat er sich aber nur für einen guten Monat derart verpflichtet. Dies reicht nicht aus, um die Stellung eines Vertrauensmaklers zu begründen. Auch dadurch, daß der Zeuge T seit 10 Jahren für den Beklagten Versicherungen vermittelt hat und der erste Auftrag an die Klägerin vom 02. 07. 1998 stammt, wird der Rang eines Vertrauensmaklers nicht begründet. Insoweit kann es nur auf das zum Zeitpunkt der Doppeltätigkeit bestehende Vertragsverhältnis ankommen. Dies sah a...