Entscheidungsstichwort (Thema)
Zwangsverwaltung einer Eigentumswohnung: Ausschluss einer Haftung des Zwangsverwalters für Wohngeldrückstände aus der Zeit vor der Beschlagnahme aufgrund einer nach der Beschlagnahme beschlossenen Jahresabrechnung
Orientierungssatz
Der Zwangsverwalter von Sondereigentumseinheiten einer Eigentumswohnanlage hat die Verpflichtung den anderen Wohnungseigentümern gegenüber, das (monatliche) Hausgeld zu zahlen erst von der Beschlagnahme an zu erfüllen. Er hat die Beiträge zu leisten, die von da an fällig werden. Keine Zahlungsverpflichtung des Zwangsverwalters besteht jedoch für Wohngeldrückstände für ein früheres Wirtschaftsjahr, d.h. aufgrund eines Wirtschaftsplanes für jenes Jahr vor der Beschlagnahme fällig gewordene Vorschüsse, aus einer erst nach der Beschlagnahme beschlossenen Jahresabrechnung. Dies gilt auch, wenn dieser Beitragsrückstand in der nach der Beschlagnahme beschlossenen Jahresabrechnung zwecks Berechnung des Endbetrages der insgesamt geschuldeten Leistungen nochmals ausgewiesen ist.
Tenor
Der Beschluss des Amtsgerichts Rostock vom 21.05.2002 wird aufgehoben.
Das Beschwerdeverfahren ist gerichtsgebührenfrei.
Gründe
I.
Die weitere Beteiligte ist Hausverwalterin der Wohnungseigentumsanlage ...straße 4 in R. Aufgrund eines titulierten Hausgeldzahlungsanspruchs gegen den Schuldner betreibt sie gegen diesen das vorliegende Zwangsverwaltungsverfahren.
Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 26.02.2002 antragsgemäß die Zwangsverwaltung angeordnet und Rechtsanwalt ... zum Zwangsverwalter bestellt.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 29.04.2002 wurde unter TOP 3 u.a. die von der Hausverwaltung vorgelegte Jahresabrechnung für das Wirtschaftsjahr 2001 angenommen und bestätigt. Klargestellt wurde dabei, dass etwaige unbezahlte Hausgelder 2001 nur dem Wirtschaftsplan 2001 unterliegen.
Hinsichtlich der zwangsverwalteten Wohnung standen rückständige Hausgelder für 2001 i.H.v. 1.503,03 € aus.
Unter TOP 6,7 und 8 wurden Sonderumlagen beschlossen, die für die zwangsverwaltete Wohnungseinheit 6,77 €, 365,-- € und 182,50 € betragen.
Mit Schriftsatz vom 17.05.2002 hat der Zwangsverwalter beantragt, durch das Gericht der betreibenden Gläubigerin aufzugeben, binnen einer Frist von 3 Wochen dem Zwangsverwalter einen Vorschuss i.H.v. 2.000,-- € zur Verfügung zu stellen, anderenfalls die Zwangsverwaltung aufgehoben werden möge. Er hat die Auffassung vertreten, aufgrund der Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 29.04.2002 habe er die rückständigen Hausgelder 2001 i.H.v. 1.503,02 € und die Sonderumlagen zu zahlen. Dafür reiche der auf dem Zwangsverwaltersonderkonto befindliche Betrag nicht aus. Lediglich die Sonderumlagen i.H.v 6,77 € und 365,-- € könnten daraus beglichen werden. Für die übrigen Verpflichtungen sei die Anforderung des Vorschusses in beantragter Höhe notwendig.
Mit Beschluss vom 21.05.2002 hat das Amtsgericht der betreibenden Gläubigerin aufgegeben, dem Zwangsverwalter binnen 2 Wochen nach Zustellung des Beschlusses einen Vorschuss von 2.000,-- € zur Verfügung zu stellen. Hinsichtlich der Begründung hat es auf den Schriftsatz des Zwangsverwalters vom 17.05.2002 Bezug genommen.
Gegen diesen, ihr am 30.05.2002 zugestellten, Beschluss wendet sich die betreibende Gläubigerin mit ihrer sofortigen Beschwerde vom 13.06.2002. Sie vertritt die Auffassung, dass es eine Zahlungsverpflichtung des Zwangsverwalters hinsichtlich ausstehender Hausgelder für 2001 nicht gäbe. Dem Protokoll zu TOP 3 sei zu entnehmen, dass Zahlungsverpflichtungen, die bereits durch einen vorgängigen Beschluss zum Wirtschaftsplan 2001 begründet und monatlich fällig gestellt gewesen seien, nur diesem Wirtschaftsplan und nicht der Jahresabrechnung unterlägen. Dem Beschluss sei auch eine Anlage, die die einzelnen Zahlungsverpflichtungen eines Beteiligten ausgewiesen hätte, nicht beigefügt, weil sich für keinen der Beteiligten eine solche Zahlungspflicht ergeben habe. Entgegen der Ansicht des Zwangsverwalters hafte dieser nicht für Verbindlichkeiten, die bereits auf einen Beschluss über einen Wirtschaftsplan des betreffenden Abrechnungsjahres zu zahlen waren. Mit einem - nachfolgenden - Beschluss über eine Jahresabrechnung werde nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung nur dann und nur insoweit eine Zahlungsverpflichtung begründet, sofern eine sogenannte Abrechnungsspitze betroffen sei. Dies sei nur der Fall, wenn die Abrechnung einen Betrag aufweise, der die Summe sämtlicher monatlicher Vorschüsse - egal ob sie gezahlt seien oder nicht - übersteige. Solches sei hier nicht der Fall, da die dem Zwangsverwalter vorgelegte Jahresabrechnung lediglich Zahlungsverpflichtungen enthalte, die der Schuldner nicht entrichtet habe, obwohl dieser hierzu aufgrund des entsprechenden Beschlusses über den Wirtschaftsplan 2001 verpflichtet gewesen wäre.
Die übrigen Beträge hinsichtlich der Sonderumlagen seien zum Teil nicht fällig, im Übrigen aus dem vorhandenen Habensaldo auf dem Zwangsverwalterkonto ohne weiteres zu begleichen.
De...