Zu unterscheiden ist zwischen der Haftung aufgrund des Verzugs und der Haftung bei Unmöglichkeit der Leistung. Für die Abgrenzung kommt es darauf an, ob die geschuldete Leistung noch nachholbar ist. Haben die Parteien einen Übergabetermin vereinbart und ist dieser verstrichen, so liegt wegen des nicht nachholbaren Zeitablaufs regelmäßig Unmöglichkeit vor.[1] Für den Entscheidungsfall führt das Gericht aus, dass das Gebäude nach den vertraglichen Vereinbarungen (angesichts der damaligen Flüchtlingsströme) bis spätestens 1.2.2016 zur Nutzung als Unterkunft für Migranten zur Verfügung stehen sollte. Bei dieser Sachlage sind die Regelungen über die Haftung bei Unmöglichkeit anzuwenden.
Grundsätze bei Unmöglichkeit
Danach gilt:
- Kann der Vermieter seine Verpflichtung zur Übergabe der Mietsache im vertragsgemäßen Zustand wegen eines nachträglichen Leistungshindernisses nicht erfüllen, so wird er von seiner Leistungspflicht gemäß § 275 Abs. 1 BGB frei. Er verliert allerdings zugleich den Anspruch auf die Gegenleistung (die Miete).[2]
- Ist der Mieter für das Leistungshindernis allein oder weit überwiegend verantwortlich oder befindet er sich im Annahmeverzug, so wird der Vermieter von seiner Leistungspflicht frei, behält jedoch den Anspruch auf die Miete. Eine weit überwiegende Verantwortlichkeit das Mieters ist anzunehmen, wenn dessen Verantwortungsquote mindestens 80 % beträgt.[3]
- Hat der Mieter die Unmöglichkeit überwiegend, aber nicht weitaus überwiegend, zu vertreten (Verantwortlichkeitsquote unter 80 %), so wird der Vermieter von der Leistungspflicht frei; er verliert zugleich den Anspruch auf die Miete. Stattdessen steht ihm ein Anspruch auf Schadensersatz zu[4], der gemäß § 254 BGB um seine Verantwortungsquote zu kürzen ist. Er hat also im Ergebnis einen Anspruch auf eine "reduzierte Miete".
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