Bei Mängeln ist zwischen Sachmängeln und Rechtsmängeln zu unterscheiden. Von einem Sachmangel ist die Rede, wenn die tatsächliche Beschaffenheit des Mietobjekts negativ von der vertraglich geschuldeten Beschaffenheit abweicht. Ein Rechtsmangel liegt dagegen vor, wenn dem Mieter der vertragsgemäße Gebrauch durch das Recht eines Dritten ganz oder zum Teil entzogen wird. Bei Vorliegen eines Mangels kommen für den Mieter verschiedene Ansprüche, im Extremfall bis zur Kündigung, in Betracht.
Kann der Mieter die Mietsache wegen eines Mangels nicht nutzen oder ist der vertragsgemäße Gebrauch eingeschränkt, ist er von seiner Zahlungspflicht der Miete befreit. Dies ergibt sich aus § 536 BGB.
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