Makler- und Bauträgerverordnung (ZertVerwV) / 4 Versicherung

Wohnimmobilienverwalter benötigen Versicherungsschutz. Nach § 34c Abs. 2 Nr. 3 GewO ist die Erteilung der Gewerbeerlaubnis jedenfalls zu versagen, wenn der antragstellende Wohnimmobilienverwalter den Nachweis einer Berufshaftpflichtversicherung nicht erbringen kann. Da Wohnimmobilienverwalter eine Gewerbeerlaubnis benötigen, müssen sie also für entsprechenden Versicherungsschutz sorgen.

• § 15 MaBV regelt den Umfang der Versicherung,
• § 15a MaBV die Versicherungsbestätigung und Anzeigepflichten der Versicherungsunternehmen.

Versicherung nach § 15 MaBV

4.1 Umfang der Versicherung

§ 15 MaBV regelt:

• Die Versicherung muss bei einem im Inland zum Geschäftsbetrieb zugelassenen Versicherungsunternehmen abgeschlossen werden (§ 15 Abs. 1 MaBV).
• Die Mindestversicherungssumme muss 500.000 EUR für jeden Versicherungsfall und 1.000.000 EUR für alle Versicherungsfälle eines Jahres betragen (§ 15 Abs. 2 MaBV).

• Die Versicherung muss Deckung für die sich aus der gewerblichen Tätigkeit als Wohnimmobilienverwalter ergebenden Haftpflichtgefahren für Vermögensschäden gewähren (§ 15 Abs. 3 Satz 1 MaBV).

  Mehrere Unternehmen

  Fungiert der Verwalter als Gesellschafter-Geschäftsführer mehrerer Verwaltungsunternehmen, muss für jedes dieser Unternehmen ein Versicherungsverhältnis begründet werden (§ 15 Abs. 3 Satz 3 MaBV).

• Der Versicherungsvertrag muss Versicherungsschutz für jede einzelne Pflichtverletzung gewähren, die Haftungsansprüche gegen den Verwalter zur Folge haben können (§ 15 Abs. 4 Satz 1 MaBV).
• Der Versicherungsvertrag muss sich nach § 15 Abs. 3 Satz 2 MaBV auch auf solche Vermögensschäden erstrecken, für die der Verwalter nach § 278 BGB für Erfüllungsgehilfen oder nach § 831 BGB für Verrichtungsgehilfen einzustehen hat.

• Wie auch sonst im Bereich der Berufshaftpflichtversicherung, kann der Versicherer nach § 15 Abs. 5 Satz 1 MaBV die Haftung für Ersatzansprüche wegen wissentlicher Pflichtverletzungen ausschließen.

  Wissentliche Pflichtverletzung ./. Vorsatz

  Nach § 103 VVG ist die vorsätzliche Herbeiführung eines Versicherungsfalls vom Versicherungsschutz ausgenommen. Die meisten Versicherungen schließen Ersatzansprüche im Bereich der Berufshaftpflicht aber wegen "wissentlicher Pflichtverletzung" aus. Hier ist zu beachten, dass "Vorsatz" und "wissentliche Pflichtverletzung" nicht identisch sind. Mit Vorsatz handelt, wer eine Tat absichtlich, also aus freiem Willen und unter bewusster Inkaufnahme eines Schadenseintritts, ausführt. Bei der wissentlichen Pflichtverletzung handelt "der Täter" zwar mit unbedingtem Vorsatz (er weiß z. B., dass er gegen gesetzliche Normen oder Weisungen seines Auftraggebers verstößt), die Pflichtverletzung (und damit den Schadenseintritt) aber muss er nicht vorsätzlich begehen. Hier ist es möglich, dass der Versicherungsnehmer den Schadenseintritt nicht einmal erkannt hat. Die Gefahr eines Ausschlusses durch den Versicherer ist also ungleich höher als bei Vorsatz.

4.2 Erfüllungsgehilfe

Nach § 278 BGB hat der Schuldner ein Verschulden seines gesetzlichen Vertreters und der Personen, deren er sich zur Erfüllung seiner Verbindlichkeit bedient, in gleichem Umfang zu vertreten wie eigenes Verschulden. Erfüllungsgehilfen sind in erster Linie die Mitarbeiter des Verwalters.

Praxis-Beispiel

Mitarbeiter des Verwalters

Der für die Wohnungseigentümergemeinschaft X im Innenverhältnis des Verwaltungsunternehmens zuständige Mitarbeiter erstellt die Jahresabrechnung fehlerhaft, was sich auf die Höhe der Nachschüsse und Anpassungsbeträge auswirkt. Der Beschluss über die Festsetzung der Nachschüsse und Anpassungsbeträge nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG wird erfolgreich angefochten. Der beklagten GdWE werden die Kosten des Verfahrens auferlegt. Diese begehrt sie nun vom Verwalter ersetzt. Dieser kann sich nicht darauf berufen, er selbst habe den Fehler nicht verursacht, sondern sein Mitarbeiter.

Erfüllungsgehilfe des Verwalters kann aber auch eine Person sein, die nicht beim Verwalter beschäftigt ist, deren Mithilfe er sich aber bei Erfüllung seiner Pflichten bedient.

Praxis-Beispiel

Außenstehender Dritter

Der Verwalter hat die Erstellung der Jahresabrechnung einem Rechtsanwalt übertragen, da er sich nicht in der Lage sieht, eine ordnungsmäßige Jahresabrechnung zu erstellen. Auch der Rechtsanwalt erstellt sie fehlerhaft. Wiederum begehrt nach erfolgreicher Anfechtungsklage die beklagte GdWE Regress wegen der ihr auferlegten Verfahrenskosten. Auch hier kann sich der Verwalter nicht erfolgreich darauf berufen, nicht er habe die Fehlerhaftigkeit der Abrechnung verursacht. Auch hier haftet er für den Rechtsanwalt als seinem Erfüllungsgehilfen. Freilich haftet der Rechtsanwalt dem Verwalter gegenüber im Innenverhältnis.

4.3 Verrichtungsgehilfe

Charakteristisches Merkmal des Verrichtungsgehilfen ist seine Weisungsabhängigkeit, also sein Mangel an Selbstständigkeit und Eigenverantwortlichkeit, was ihn im Wesentlichen vom Erfüllungsgehilfen unterscheidet. Jedenfalls regelt § 831 BGB, dass derjenige zum Schadensersatz verpflichtet ist, der einen anderen zu einer Verrichtung bestellt hat und dieser in Ausführung der...