Mietaufhebungsvertrag - Voraussetzungen, Inhalt und Rechtsfolgen

Zusammenfassung

Überblick

Ein Mietaufhebungsvertrag kommt durch vertragliche Vereinbarung der Parteien zustande, also durch übereinstimmende Willenserklärungen (Angebot und Annahme). Ganz ausnahmsweise kann es Gründe geben, bei denen Ihr Mieter einen Anspruch auf Abschluss eines Aufhebungsvertrags haben kann. Nicht richtig ist die weit verbreitete Meinung, dass der Vermieter bei Benennung von 3 Nachmietern der Aufhebung des Mietvertrags zustimmen muss.

1 Zustandekommen durch Vereinbarung

Ein Mietaufhebungsvertrag kommt zustande, wenn sich die Parteien darin einig sind,

• dass ein unbefristeter Mietvertrag nicht im Wege der Kündigung, sondern im Wege der vertraglichen Einigung aufgehoben werden soll, oder
• dass ein befristeter Mietvertrag vor Ablauf der vereinbarten Vertragszeit enden soll, oder
• dass der Mieter nach vorangegangener Kündigung vor Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen kann.

Hinweis

Formlos wirksam

Der Mietaufhebungsvertrag ist formlos wirksam. Dies gilt in der Regel auch dann, wenn der Mietvertrag für eine Vertragsaufhebung die Schriftform vorsieht, weil eine vereinbarte Schriftform auch mündlich wieder aufgehoben werden kann.

Der Mietaufhebungsvertrag kann auch durch konkludentes Verhalten zustande kommen; jedoch sind hieran strenge Anforderungen zu stellen. So kommt ein Mietaufhebungsvertrag nicht bereits dadurch zustande, dass der Mieter auf eine Kündigung des Vermieters mitteilt, er habe eine neue Wohnung gefunden.^[1] In einer unwirksamen Kündigung kann allenfalls dann ein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags gesehen werden, wenn der Kündigende zum Ausdruck bringt, dass er auch diese Möglichkeit der Vertragsbeendigung in Erwägung zieht und wenn die Umdeutung im Interesse beider Parteien liegt.^[2]

Erklärt ein Vermieter anlässlich einer Meinungsverschiedenheit gegenüber dem Mieter, es sei ihm recht, wenn dieser ausziehe, so ist hierin grundsätzlich kein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags zu sehen. In dem Auszug des Mieters liegt deshalb auch keine stillschweigende Annahmeerklärung, sodass das Mietverhältnis fortbesteht. Allerdings wird man in dem Auszug in aller Regel ein Angebot zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags sehen müssen. Der Vermieter kann ein solches Angebot ausdrücklich oder stillschweigend annehmen.

Hinweis

Schlüsselannahme

In der Entgegennahme der Schlüssel oder in der Verwahrung der zurückgelassenen Gegenstände des Mieters liegt für sich allein noch keine stillschweigende Annahme, weil dem Vermieter in der Regel nichts anderes übrig bleibt, als die Schlüssel entgegenzunehmen oder die Sachen des Mieters zu verwahren. Die Weitervermietung ist in der Regel eine Maßnahme der Schadensbegrenzung und keine stillschweigende Annahme (s. Abschn. 4.3).

Erklärt der Vermieter gegenüber dem Mieter, dass er vorzeitig aus dem Vertrag entlassen werden könne, wenn ein abschlussbereiter Nachfolger zur Verfügung steht, so kann eine solche Erklärung in unterschiedlicher Weise ausgelegt werden:

Alternative 1: Denkbar ist zum einen, dass der Vermieter den Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags lediglich in Aussicht stellen will. Hierin liegt noch kein bindendes Angebot; der Vermieter ist hier nach wie vor frei, ob und unter welchen Bedingungen er den Mieter aus dem Vertrag entlässt.

Alternative 2: Denkbar ist allerdings auch, dass die Erklärung des Vermieters als bindendes Angebot zum Abschluss eines bedingten Mietaufhebungsvertrags zu werten ist, das der Mieter ausdrücklich oder stillschweigend annehmen kann. In diesem Fall kommt der Mietaufhebungsvertrag zustande, wenn der Mieter einen geeigneten Nachfolger benennt, der bereit ist, in den bestehenden Mietvertrag einzutreten oder einen neuen Mietvertrag zu den bisherigen Bedingungen abzuschließen. Wesentlich ist, dass dies auch dann gilt, wenn es nicht zum Vertragsschluss kommt, weil der Vermieter nur zu günstigeren Konditionen, insbesondere zu einer höheren Miete abschließen will.

Hinweis

Meinung der Gerichte

Die Rechtsprechung neigt dazu, Erklärungen der genannten Art im Sinne der Alternative 2 auszulegen.^[3]

Ist ein bedingter Mietaufhebungsvertrag (Alternative 2) zustande gekommen, so darf der Vermieter den Ersatzmieter nur im Falle der Unzumutbarkeit ablehnen. Der BGH vertritt hierzu die Auffassung, dass die Frage der Zumutbarkeit des Ersatzmieters aufgrund einer eingehenden "Würdigung aller Umstände des Falles" zu beantworten sei.^[4] Zugleich stellt der BGH klar, dass dem Tatrichter ein Beurteilungsspielraum verbleibt, der in der Revision nur beschränkt überprüft werden kann.

Achtung

Mehrere Vertragspartner

Sind auf der Mieterseite mehrere Personen Partei des Mietvertrags, so ist darauf zu achten, dass alle Vertragspartner den Aufhebungsvertrag abschließen. Bevollmächtigung ist zulässig, jedoch ist anerkannt, dass eine mietvertraglich vereinbarte Erklärungsvollmacht nicht zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags berechtigt; insoweit gilt nichts anderes als für die Kündigung.

Die hier dargelegten Grundsätze gelten auch dann, wenn die Wohnung von einem Ehepaar gemietet worden is...