Mietereinbauten: Keine Instandhaltungspflicht des Vermieters

1 Leitsatz

Eine Formularklausel des Vermieters, wonach (angeblich) vom Vermieter stammende Mobiliarteile (Herd, Kühlschrank, Schränke, Bodenbeläge) ins Eigentum des Mieters übergehen, ist überraschend und auch unangemessen, insbesondere wenn der Mieter nie selbst Kontakt zum Vormieter hatte.

2 Normenkette

§§ 305 ff., 535, 536 BGB

3 Das Problem

Gemäß seiner gesetzlichen Instandhaltungspflicht (§ 535 BGB) muss der Vermieter die Mieträume sowie die zugehörige Ausstattung während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses auf seine Kosten in vertragsgemäßem Zustand erhalten. Keine Instandhaltungspflicht besteht für Gegenstände und Ausstattungen, die vom Mieter selbst in die Mieträume eingebracht wurden. Die Beweislast dafür, dass die Mieträume vom Vermieter mit einer bestimmten Ausstattung versehen wurden (z. B. Gasöfen), für die der Vermieter instandhaltungspflichtig ist, trägt der Mieter, d. h., im Zweifel muss der Mieter die Instandhaltungspflicht des Vermieters für bestimmte Gegenstände in den Mieträumen beweisen (BGH, Beschluss v. 17.8.2011, VIII ZR 96/11, WuM 2011 S. 618).

Die gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters gilt auch nicht für Gegenstände und Einbauten (z. B. Einbauküche, Sanitärausstattung, Böden), die der Mieter von seinem Mietvorgänger erworben hat bzw. die ihm von diesem unentgeltlich überlassen wurden. Hat der neue Mieter dagegen die vom Vormieter in die Mieträume eingebrachten Einrichtungen (z. B. Fußbodenbelag, Zwischenwände) nicht im Wege einer Ablösevereinbarung übernommen, hängt es von der Auslegung des mit dem Nachmieter abgeschlossenen Mietvertrags ab, ob die Einrichtungen als Bestandteile der Mietsache mitvermietet wurden und sich die Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters damit auch auf diese Einrichtungen erstreckt. Bei fest mit der Mietsache verbundenen Einbauten wird man mangels entgegenstehender Vereinbarung im Zweifel von einer Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters ausgehen dürfen (BGH, Beschluss v. 27.9.2017, XII ZR 54/16, ZMR 2018 S. 208). Gleiches gilt, wenn der Mietvorgänger die Gegenstände bzw. Einbauten nach seinem Auszug in den Mieträumen lediglich zurückgelassen hat. Auch dann ist das Eigentum nicht auf den Nachmieter, sondern auf den Vermieter übergegangen. Dies hat zur Folge, dass diese Gegenstände und Einbauten – mangels einer anderweitigen Vereinbarung – als vermieterseits gestellt und damit als mitvermietet gelten (LG Berlin, Urteil v. 16.12.2011, 63 S 170/11, GE 2012 S. 405). Damit erstreckt sich die gesetzliche Instandhaltungspflicht des Vermieters auch auf die vom Vormieter zurückgelassenen Gegenstände und Einbauten.

4 Die Entscheidung

Der Vermieter kann nach einem neuen Urteil des AG Hamburg mit einer Formularklausel keinen Eigentumsübergang auf den neuen Mieter bewirken. Eine solche Formularklausel, wonach vom Vormieter stammende Mobiliarteile (z. B. Herd, Kühlschrank, Schränke, Bodenbeläge) in das Eigentum des Mieters übergehen, ist überraschend und wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam; insbesondere wenn der Mieter keinen Kontakt zum Vormieter hatte. Daher kann diese Klausel keine Freizeichnung des Vermieters von seinen gesetzlichen Instandhaltungspflichten bewirken.

5 Entscheidung

AG Hamburg, Urteil v. 5.5.2020, 314b C 56/19, ZMR 2020 S. 663