Mieterhöhung bei Wohnraum – ortsübliche Vergleichsmiete / 1 Allgemeines

Die Möglichkeiten einer Mieterhöhung bei Wohnraum sind in den §§ 557 bis 561 BGB geregelt.

Wohnräume, für die diese Vorschriften nicht gelten

Ausgenommen vom sachlichen Geltungsbereich dieser Vorschriften sind

• preisgebundener Wohnraum,
• Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch überlassen ist,
• Wohnraum, der Teil der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den der Vermieter ganz oder überwiegend mit Einrichtungsgegenständen auszustatten hat, sofern der Wohnraum nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie oder Personen überlassen ist, mit denen der Mieter einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt, sowie
• Wohnraum, der Teil eines Studenten- oder Jugendwohnheims ist und
• Wohnraum, den eine juristische Person des öffentlichen Rechts oder ein anerkannter privater Träger der Wohlfahrtspflege angemietet hat, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarf zu überlassen, wenn sie den Mieter bei Vertragsschluss auf die Zweckbestimmung des Wohnraums und die Ausnahme von den genannten Vorschriften hingewiesen hat.^[1]

Preisgebundener Wohnraum unterliegt den Vorschriften des Wohnungsbindungsgesetzes und des Wohnraumförderungsgesetzes.

Die anderen, vom Geltungsbereich dieser Vorschriften ausgenommenen Wohnraumgruppen sind frei kündbar, sodass der Vermieter einer Regelung der Miethöhe nicht bedarf. Hier kann eine Mieterhöhung durch eine Vereinbarung geregelt oder im Wege einer Änderungskündigung durchgesetzt werden.

Während des Mietverhältnisses können die Vertragsparteien eine Erhöhung der Miete frei vereinbaren.^[2] Es handelt sich juristisch um eine Mietabänderungsvereinbarung, die weder eine Jahresfrist noch Kappungsgrenzen einhalten muss. Die Mietvereinbarungen sind lediglich begrenzt durch die Bestimmungen des § 5 WiStG (Mietpreisüberhöhung) und § 291 StGB (Wucher). In der Regel kann eine einvernehmliche Mieterhöhung formlos oder sogar ohne Schriftform vereinbart werden. Aber schon aus Beweisgründen sollte die Vereinbarung schriftlich niedergelegt werden. Das im BGB neu geregelte Widerrufsrecht ist auch bei Mieterhöhungen grundsätzlich anwendbar.

Die Vertragsparteien können auch künftige Änderungen der Miethöhe als Staffelmiete nach § 557a BGB oder als Indexmiete nach § 557b BGB vereinbaren. Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 BGB verlangen, die in Abschnitt 2 erläutert werden sollen.

Widerrufsrecht im Mietrecht

Am 13.6.2014 ist das Gesetz zur Umsetzung der Verbraucherrechte-Richtlinien in Kraft getreten. Seitdem gelten umfassende Neuregelungen im Verbraucherrecht, die sich auch auf das Mietrecht auswirken. Das Gesetz räumt Verbrauchern Widerrufsrechte in Verträgen mit Unternehmern dann ein, wenn bestimmte Arten von Verträgen vorliegen. Das gilt besonders für Verträge außerhalb von Geschäftsräumen gemäß § 312b BGB (früher: "Haustürwiderrufsgeschäft") oder Fernabsatzverträge gemäß § 312c BGB.

Fernabsatzvertrag

Beim Fernabsatzvertrag erfolgt der Vertragsabschluss ausschließlich mittels Fernkommunikation wie Brief, Telefax, E-Mail oder SMS. Hier ergibt sich die Schutzbedürftigkeit des Verbrauchers aus der "Unsichtbarkeit" des Vertragspartners und des Produkts.^[3] Der Gesetzgeber will den Verbraucher vor übereilten Schritten schützen. In § 312 Abs. 4 BGB ist geregelt, dass die Verbraucherrechte aber auch für Mietverträge gelten.

Verbraucher ist jeder, der nicht gewerblich oder selbstständig tätig ist.

Wann ist ein Vermieter Unternehmer?

Das Widerrufsrecht des Mieters als Verbraucher besteht, wenn der Vermieter als "Unternehmer" handelt. Ein Vermieter, der lediglich 1 Wohnung vermietet, handelt regelmäßig nicht gewerblich, sondern betreibt lediglich Vermögensverwaltung. Ab welcher Anzahl von Wohnungen auch ein privater Vermieter als Unternehmer eingestuft wird, ist strittig. Das LG Köln stuft einen Vermieter von 7 Wohnungen bereits als Unternehmer i. S. d. § 312 BGB ein.^[4]

Nach Ansicht des LG Waldshut-Tiengen ist der Vermieter von 8 Wohnungen noch nicht zwangsläufig Unternehmer.^[5] Das AG Neukölln sieht den Vermieter von 12 Wohnungen nicht als Unternehmer i. S. d. § 312 BGB, wenn die Immobilie der privaten Vermögensverwaltung dient.^[6] Dagegen kommt das AG Lichtenberg zu dem Schluss, dass bereits die Vermietung einer einzigen Eigentumswohnung zum Zwecke der Gewinnerzielung den Begriff des Unternehmers erfülle.^[7] Der BGH verlangt ein planmäßiges und dauerhaftes Angebot von Dienstleistungen gegen Entgelt. Auf den Umfang und die Regelmäßigkeit komme es dabei nicht an.^[8]

Da die Rechtsprechung zur Unternehmereigenschaft des privaten Vermieters unklar ist, sollte im Zweifel angenommen werden, dass jeder Vermieter Unternehmer i. S. d. § 312 BGB ist.

Fernabsatzgeschäft

Ein Fernabsatzgeschäft liegt vor, wenn der Vertrag ausschließlich durch die Verwendung von Brief/Fax/E-Mail etc. zustande gekommen ist und ein für den Fernabsatz organisiertes Vertriebs- und Dienstleistungssystem vorliegt.^[9] Nach dem BGH unterliegen alle traditionellen Kommunikationsmittel uneingeschränkt dem Anwe...