Mieterhöhung, Modernisierung

Kurzbeschreibung

Der Vermieter hat Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, die dem Mieter angekündigt worden waren. Nun sind diese abgeschlossen und der Vermieter formuliert sein Mieterhöhungsverlangen mit diesem Musterschreiben.

Vorbemerkung

Wurden Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und dem Mieter zuvor ordnungsgemäß angekündigt, kann im Rahmen der Mieterhöhung ein Modernisierungszuschlags in Höhe von 8 % veranschlagt werden, sofern die Modernisierungsmaßnahme nach dem 1.1.2019 angekündigt wurde.

Die Erklärung über eine Modernisierungsmieterhöhung nach § 559 BGB genügt regelmäßig den formellen Anforderungen nach § 559b BGB, wenn sie – im Hinblick auf die Angabe der entstandenen Kosten – die Gesamtkosten für die durchgeführte Modernisierungsmaßnahme und im Fall der Durchführung mehrerer verschiedener Modernisierungsmaßnahmen die jeweiligen Gesamtkosten für die einzelnen Maßnahmen ausweist.^[1] Eine Untergliederung der für eine Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten in die Kosten der einzelnen Gewerke ist laut BGH nicht geboten. Die notwendigen Erläuterung gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB dienen nicht dazu, dem Mieter eine umfassende Kontrolle der inhaltlichen Richtigkeit der vom Vermieter ermittelten Mieterhöhung zu ermöglichen, sondern müssen lediglich den Zweck erfüllen, dass der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung als plausibel nachvollziehen kann. Dieser Zweck wird durch die Angabe der Gesamtkosten für jede einzelne Modernisierungsmaßnahme hinreichend erfüllt.

Es ist daher ausreichend, wenn der Vermieter in der Erhöhungserklärung die für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme angefallenen Kosten als Gesamtsumme ausweist und einen seiner Meinung nach in den Gesamtkosten enthaltenen Instandsetzungsanteil durch die Angabe einer Quote oder eines bezifferten Betrags kenntlich mache.^[2] Außerdem muss im Erhöhungsschreiben der Erkenntniswert hinsichtlich des Beitrags der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen zur Energieeinsparung oder sonstigen, den Wohnwert erhöhenden Zwecken, enthalten.

[1] BGH Urteil v. 20.7.2022 – VIII ZR 361/21;,

BGH Versäumnisurteil v. 28.9.2022 – VIII ZR 336/21

[2] BGH, Urteil v. 23.11.2022 - VIII ZR 59/21

Mieterhöhung

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Herr / Frau / Eheleute

(Name und Anschrift des Mieters)

_________________

_________________

_________________, den _________

Mietverhältnis _________________

Hier: Mieterhöhung

Sehr geehrte/r _________________,

mit meinem Schreiben vom _________ hatte ich Ihnen gegenüber die Durchführung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen innerhalb der an Sie überlassenen Wohnung angekündigt und Sie darauf hingewiesen, dass ich nach Durchführung der hierzu erforderlichen Arbeiten nach § 559 Abs. 1 BGB berechtigt bin, die Miete entsprechend zu erhöhen. Nachdem die Modernisierungsarbeiten zwischenzeitlich zum Abschluss gebracht werden konnten, mache ich nun von diesem Recht auf Erhöhung der Miete Gebrauch.

Wie Sie dem anliegend für Sie beigefügten Sachverständigengutachten des/der Herrn/Frau _________ vom _________, auf welches ich inhaltlich voll Bezug nehme, entnehmen können, ist infolge der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie zu erwarten, die sich voraussichtlich auf wenigstens 20 % der bisher entstehenden Heizkosten belaufen wird.

Ausweislich der ebenfalls für Sie beigefügten Rechnungen belaufen sich die tatsächlichen Modernisierungskosten auf insgesamt _______ EUR, hiervon entfallen auf die Ihnen überlassene Wohnung _______ EUR. Kosten für gewöhnliche Erhaltungsmaßnahmen sind darin nicht enthalten, es handelt sich vielmehr ausschließlich um Kosten der Modernisierung.

Nach § 559 Abs. 1 BGB bin ich berechtigt, 8 Prozent der für Ihre Wohnung aufgewandten Kosten jährlich auf Sie umzulegen bzw. die Miete entsprechend zu erhöhen. Die jährliche Erhöhung der Miete beläuft sich damit auf _______ EUR, was einem monatlichen Erhöhungsbetrag von _______ EUR entspricht.

Nach § 559 Abs. 3a Satz 1 BGB darf sich die monatliche Miete innerhalb eines Zeitraums von 6 Jahren nicht um mehr als 3 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen / Nach § 559 Abs. 3a Satz 2 BGB darf sich die monatliche Miete innerhalb eines Zeitraums von 6 Jahren nicht um mehr als 2 EUR pro Quadratmeter Wohnfläche erhöhen [sofern die bisherige monatliche Miete unter 7,00 EUR pro qm liegt], wobei Mieterhöhungen nach § 558 BGB oder § 560 BGB unberücksichtigt bleiben. Dies habe ich bereits berücksichtigt. Auch erhaltene Drittmittel habe ich § 559a BGB entsprechend, wie aus der Anlage ersichtlich, ordnungsgemäß berücksichtigt.

Damit haben Sie nun ab dem _________ [Beginn des dritten Monats nach Zugang dieses Schreibens beim Mieter; ggf. Verlängerung um 6 Monate gemäß § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB!] die folgende Miete an mich zu bezahlen:

	Nettokaltmiete bisher:	_______ EUR
	Mieterhöhung:	_______ EUR
	Vorauszahlung auf die Betriebskosten:	_______ EUR
	Garage/Stellplatz:	_______ EUR
	neue Gesamtmiete monatlich:	_______ EUR

Bitte passen Sie Ihren monatlichen Dauerauftrag entspre...