Grundsätzlich muss der Vermieter einem Modernisierungsvorhaben seines Mieters nicht zustimmen. Dies gilt auch für Maßnahmen, die zur Modernisierung führen oder den Wohnkomfort erhöhen.[1] Sein freies Ermessen kann lediglich auf Missbrauch kontrolliert werden.
Ausgangspunkt der Missbrauchskontrolle ist die Erwägung, dass der Eigentümer mit der Mietsache nach Belieben verfahren kann. Insbesondere kann er den Zeitpunkt einer Investition selbst bestimmen. Ebenso ist es nicht zu beanstanden, wenn der Eigentümer seine Entscheidung über die Erteilung oder Versagung der Erlaubnis von Renditeerwägungen abhängig macht.[2]
Nach der hier vertretenen Auffassung ist über die Erteilung der Genehmigung aufgrund einer Interessenabwägung zu entscheiden. Zugunsten des Mieters ist dabei zu berücksichtigen, ob die Änderung zu einem Standard führt, der weitgehend selbstverständlich ist. Zugunsten des Vermieters sind insbesondere die baulichen Auswirkungen zu bewerten.[3] Ist vereinbart, dass der Mieter berechtigt sein soll, die Mietsache nach seinen Bedürfnissen herzurichten, so liegt hierin eine generelle Zustimmung zu den baulichen Änderungen.[4]
Gemeinschaftseinrichtungen bleiben außen vor
Zu Änderungen an den Gemeinschaftseinrichtungen ist der Mieter nicht befugt. Regelmäßig kann der Mieter auch nicht verlangen, dass der Vermieter solche Änderungen durchführt oder genehmigt.
Soll die Wohnung durch die Baumaßnahme in einen behindertengerechten Zustand gesetzt werden, so gilt die Sonderregelung des § 554a BGB.
Hat der Mieter eine bauliche Veränderung ohne Zustimmung des Vermieters vorgenommen, so muss er die Veränderung – spätestens bei Vertragsende – rückgängig machen und den ursprünglichen Zustand wieder herstellen. Einen Aufwendungs- oder Bereicherungsanspruch hat der Mieter nicht. Will der Vermieter die Herstellung des ursprünglichen Zustands verhindern, so muss er dem Mieter eine Entschädigung anbieten.
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