Miethöhe bei Vertragsschluss (Wohnraummiete) / 1.1 Geltungsbereich

1.1.1 Wohnraum

Die geplanten Regelungen gelten nur für die Wohnraummiete. Es gilt der allgemeine Wohnraumbegriff. Danach liegt ein Wohnraummietverhältnis vor, wenn der Mieter die Räume als Wohnung für sich oder seine Familie nutzen will.

1.1.2 Mischräume, insbesondere Wohnung mit Garage/Abstellplatz

Die sog. Mischräume gelten als Wohnraum, wenn der Wohnzweck überwiegt, etwa bei der Anmietung einer Wohnung mit Garage. Maßgeblich für die Zuordnung ist u. a. der Parteiwille, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Parteien darüber, welche Art der Nutzung im Vordergrund steht.^[1]

Wichtig

Wirklicher und nicht vorgetäuschter Parteiwille entscheidet

Entscheidend ist allerdings nicht, ob die Parteien in der Vertragsurkunde das Mietverhältnis als Wohn- oder Geschäftsraummietverhältnis bezeichnen; vielmehr ist auf den wirklichen Willen der Parteien abzustellen. Ein hiervon abweichender, bloß vorgetäuschter Nutzungszweck ist unbeachtlich.^[2]

Nur im Zweifelsfall können die Parteien durch eine vertragliche Regelung klarstellen, nach welchem Recht das Mietverhältnis beurteilt werden soll.^[3]

Praxis-Beispiel

Wohnung mit Garage

Bei der Anmietung einer Wohnung mit Garage kann die Zuordnung zum Wohnungsmietrecht aber nicht zweifelhaft sein.

Einheitliche Miete für Wohnung mit Garage

Jedoch stellt sich bei diesen Mietverhältnissen die Frage, wie die ortsübliche Miete zu bestimmen ist. Diese Frage stellt sich insbesondere dann, wenn für das Mietobjekt ein einheitlicher Preis – ohne besondere Ausweisung der Miete für die Garage – vereinbart ist. Mietspiegel, in der diese Wohnungsgruppe als besondere Kategorie ausgewiesen wird, dürfte es nicht geben. Im Mieterhöhungsverfahren – wo die Bewertung der Garage ebenfalls eine Rolle spielt – hat es sich eingebürgert, den ortsüblichen Preis für Garagen vergleichbarer Art zu ermitteln und diesen Mietanteil als eine Art Zuschlag zur ortsüblichen Wohnungsmiete zu behandeln. Dieser Weg bietet sich auch bei der Bestimmung der zulässigen Miethöhe im Rahmen des § 556d Abs. 1 BGB an.

Gesonderte Garagenmiete in einheitlichem Mietvertrag

In manchen Mietverträgen ist der Garagenpreis gesondert ausgewiesen. Dieser Umstand allein hat nicht zur Folge, dass hinsichtlich der Wohnung einerseits und der Garage andererseits jeweils separate, voneinander unabhängige Verträge zustande kommen. Vielmehr liegt auch hier ein einheitlicher Vertrag vor, sodass sich die Frage stellt, ob der Garagenwert zwingend nach der im Mietvertrag vereinbarten Aufteilung zu bestimmen ist.

Diese Frage stellt sich insbesondere dann, wenn der Garagenanteil besonders hoch angesetzt ist, etwa das Doppelte der ortsüblichen Garagenmiete beträgt. Hier ist zu bedenken, dass die gesonderte Ausweisung eines Garagenanteils beim einheitlichen Vertrag lediglich als Rechenwert für die Zusammensetzung der Miete und nicht als selbstständige Preisvereinbarung zu bewerten ist. Der Garagenwert wäre also auch hier mit dem ortsüblichen Wert anzusetzen.

Separater Wohnungs- und Garagenmietvertrag

Anders dürfte es sein, wenn die Wohnung und die Garage aufgrund rechtlich selbstständiger Verträge vermietet werden.

Für Garagen besteht keine Preisbindung, sodass die Parteien – bis zur Wuchergrenze – einen beliebig hohen Preis vereinbaren können. Der Vermieter kann also die Wohnung unter Beachtung des § 556d Abs. 1 BGB zu einem moderaten Preis anbieten und für die Garage oder den Stellplatz einen sehr hohen Preis verlangen.

Auch steht es dem Vermieter frei, nur mit solchen Interessenten abzuschließen, die bereit sind, beide Mietgegenstände anzumieten.

Die Regelung des § 556d Abs. 3 BGB steht dieser Vertragspraxis ebenso wenig entgegen wie Gesichtspunkte der Sittenwidrigkeit oder der Grundsatz von Treu und Glauben.

[1] BGH, Urteil v. 16.4.1986, VIII ZR 60/85, WuM 1986 S. 274; BGH, Urteil v. 9.7.2014, VIII ZR 376/13; OLG Düsseldorf, Urteil v. 7.12.2006, I-10 U 115/06, WuM 2007 S. 65, 66; OLG Karlsruhe, Hinweisbeschluss v. 21.5.2012, 9 U 18/12, WuM 2012 S. 666.

[2] BGH, Urteil v. 9.7.2014, VIII ZR 376/13.

[3] Blank, in Schmidt-Futterer, vor § 535 Rn. 109.