Die Berücksichtigung der Vormiete setzt voraus, dass der Umfang der Vermieterleistung im Vormietverhältnis der Vermieterleistung im Nachmietverhältnis entspricht. Eine reduzierte Vermieterleistung muss nach dem Gesetzeszweck zu einer Reduzierung der Miete führen.
Umgekehrt ist zu fragen, ob die Vormiete um einen "Zuschlag" erhöht werden darf, wenn dem Nachmieter eine Leistung zugutekommt, auf die der Vormieter keinen Anspruch hatte.
Wegfall des Kfz-Stellplatzes
Eine Veränderung des Umfangs der Vermieterleistung liegt vor, wenn dem Vormieter ein Kfz-Stellplatz zur Verfügung stand, während dem Nachmieter die Wohnung ohne den Stellplatz überlassen wird.
Man könnte in Erwägung ziehen, dass der Vermieter wegen der Verschiedenartigkeit des Mietgegenstands an der Vereinbarung der Vormiete gehindert ist. Nach der hier vertretenen Ansicht ist eine Reduzierung der Vormiete um den Mietwert des Stellplatzes angezeigt, wenn der Platz mitvermietet war und dem Vormieter deshalb ein Rechtsanspruch auf die Überlassung des Platzes zustand. In diesem Fall ist der Stellplatz Gegenstand des Vormietverhältnisses. Wird der Mietgegenstand beim Nachmietverhältnis reduziert, muss dies auch für das Entgelt, also die Vormiete, gelten.
Problematisch ist, ob dasselbe gilt, wenn der Vermieter das Abstellen des Kraftfahrzeugs lediglich gestattet hat, ohne hierfür ein Entgelt zu verlangen. In diesem Fall hatte der Vormieter zwar keinen Rechtsanspruch auf den Stellplatz; er stand ihm aber zur Verfügung und war für den Wert des Mietobjekts von Bedeutung.
Anders ist es, wenn der Nachmieter den Stellplatz nicht nutzt, etwa weil er kein Kraftfahrzeug besitzt. Hier verändert sich der Mietgegenstand nicht; es besteht deshalb kein Grund zur Reduzierung der Vormiete.
Im umgekehrten Fall gilt Entsprechendes. Stand dem Vormieter kein Stellplatz zur Verfügung und wird dem Nachmieter ein solcher Platz zur Miete oder zur Nutzung angeboten, ist es angezeigt, die Vormiete um den Mietwert des Stellplatzes zu erhöhen.
Grundsatz zu Zu- und Abschlag
Es gilt der Grundsatz, dass ein Abschlag von der Vormiete vorzunehmen ist, wenn die Leistung des Vermieters im Nachmietverhältnis gegenüber dem Vormietverhältnis zurückbleibt. Ein Zuschlag ist angezeigt, wenn der Nachmieter mehr erhält, als dem Vormieter zustand.
In beiden Fällen ist erforderlich, dass die Abweichung vom Vormietverhältnis einen messbaren Geldwert besitzt. Dies muss unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls festgestellt werden.
Messbarer Geldwert
Das gilt etwa für die Untermieterlaubnis, die Erlaubnis zur gewerblichen Mitbenutzung, das Recht zur Nutzung eines Hausgartens oder von Gemeinschaftseinrichtungen, wie Wasch- und Trockenmaschinen und dergleichen.
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