Alexander C. Blankenstein
Hinsichtlich der Höhe der Mietsicherheit ist für den Bereich der Wohnraummiete die Bestimmung des § 551 BGB maßgeblich.
Für den Bereich der Geschäftsraummiete existiert keine gesetzliche Bestimmung. Die Mietvertragsparteien sind hier bis zur Grenze der Sittenwidrigkeit und des Wuchers frei, was sie hinsichtlich der zu leistenden Mietsicherheit vereinbaren.
1.1.1.1 Wohnraummiete
Für den Bereich der Wohnraummiete regelt die Bestimmung des § 551 BGB eine maximale Kautionshöhe von 3 Monatsmieten. Bei der Bemessung der Kautionshöhe sind Betriebskostenvorauszahlungen und Betriebskostenpauschalen nicht zu berücksichtigen.
Maßgebliche Kautionshöhe
- Vermieter und Mieter vereinbaren im Mietvertrag eine monatliche Miete von 1.000 EUR. Daneben hat der Mieter auf die Betriebskosten monatlich eine Vorauszahlung in Höhe von 250 EUR zu leisten. Die Kaution darf höchstens in Höhe von 3.000 EUR vereinbart werden, da die Betriebskostenvorauszahlung bei ihrer Bemessung nicht berücksichtigt werden darf.
- Vermieter und Mieter vereinbaren eine monatliche Miete in Höhe von 1.000 EUR zuzüglich einer monatlich zu zahlenden Betriebskostenpauschale in Höhe von 250 EUR. Auch hier ist die Höhe der Kaution auf maximal 3.000 EUR beschränkt.
- Vereinbaren hingegen Vermieter und Mieter eine Pauschal-Inklusivmiete in Höhe von 1.250 EUR, so kann die Kaution in Höhe von bis zu 3.750 EUR vereinbart werden.
Kautionsbeschränkung gilt für alle Arten einer Mietsicherheit
Die Regelung über die Höhe der Kaution gilt nicht nur für die Barkaution, sondern für jede Form der Sicherheitsleistung.
Die Vereinbarung einer höheren Kaution ist unwirksam. Etwas anderes soll allerdings dann gelten, wenn ein Dritter, insbesondere die Eltern des studierenden oder in der Ausbildung befindlichen Kindes, dem Vermieter unaufgefordert eine 3 Mieten übersteigende Bürgschaft übergeben, damit ein Mietverhältnis zustande kommt.
1.1.1.2 Geschäftsraummiete
Für den Bereich der Geschäftsraummiete existiert keine gesetzliche Regelung zu Mietsicherheiten. Einigkeit besteht hier darin, dass eine Kaution in Höhe von bis zu 3 Monatsmieten unproblematisch auch im Formularvertrag vereinbart werden kann. Die Rechtsprechung duldet insoweit auch eine Kautionshöhe von bis zu 6 Monatsmieten im Formularvertrag. Wollen die Parteien allerdings eine höhere Mietsicherheit regeln, sollten sie hierüber eine Individualvereinbarung treffen.
Geltungserhaltende Reduktion nicht gesichert
Vereinbaren die Mietvertragsparteien im Formularvertrag eine Kaution, die 6 Monatsmieten überschreitet, muss dies nicht per se zur Unwirksamkeit der Klausel führen. Ausschlaggebend sind hier stets die Maßgaben des konkreten Einzelfalls.
Ist die Klausel jedoch unwirksam, ist in der Rechtsprechung noch nicht entschieden, ob der Mieter dann überhaupt keine Mietsicherheit zu leisten hat, oder ob nicht im Wege der geltungserhaltenden Reduktion zumindest unter entsprechender Anwendung von § 551 Abs. 1 BGB eine Kaution in Höhe von 3 Monatsmieten als vereinbart gilt.
Im Bereich der Wohnraummiete hat der BGH klargestellt, dass eine geltungserhaltende Reduktion erfolgt. Haben also die Parteien des Wohnraummietvertrags eine Kaution von mehr als 3 Monatsmieten vereinbart, steht dem Vermieter zumindest eine Sicherheitsleistung in Höhe von maximal 3 Monatsmieten zu. Für den Bereich der Geschäftsraummiete dürfte und kann letztlich nichts anderes gelten.
1.1.1.3 Anpassung bei Mieterhöhung
In aller Regel stellen Mietverträge Formularverträge dar, die der Inhaltskontrolle Allgemeiner Geschäftsbedingungen nach §§ 305 ff. BGB standhalten müssen. Wird bereits im Formularvertrag geregelt, dass der Mieter im Fall einer Mieterhöhung zur Aufstockung der Kaution verpflichtet sein soll, so ist eine solche Regelung nach § 305c Abs. 1 BGB überraschend und deshalb unwirksam, weil unüblich.
Die Mietvertragsparteien sind selbstverständlich frei, im Rahmen einer konkreten Mieterhöhung eine Aufstockung der Kaution zu vereinbaren. Sie können unabhängig hiervon auch eine entsprechende Individualvereinbarung über eine generelle Regelung treffen. Dies dürfte auch nicht gegen die Bestimmung des § 551 Abs. 4 BGB verstoßen, da sich das Sicherungsinteresse des Vermieters stets nach der (aktuellen) Miethöhe richtet und der Mieter auch nicht unangemessen benachteiligt wird, da die Kaution ja zunächst in seinem Vermögen verbleibt, mag er auch nicht über sie verfügen dürfen.
1.1.1.4 Mangelhafte Mietsache
Ist die Mietsache zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses mangelbehaftet, ist dies für die Höhe der Mietkaution dann unbeachtlich, wenn es sich nur um einen vorübergehenden Mangel handelt. Anders aber bei unbehebbaren Mängeln, wie insbesondere einer Flächenunterschreitung von mehr als 10 %. Dann ist die geminderte Miete auch maßgeblich für die Berechnung der Mietsicherheit, da der Vermieter insoweit kein anerkennenswertes Sicherungsinteresse an einer höheren Sicherh...