Mietkaution / 3.6.3 Geltungsbereich

Von der Bestimmung des § 566a BGB sind sämtliche Formen der Sicherheitsleistung umfasst.

Barkaution

Hatte der Vermieter die vom Mieter geleistete Barkaution nicht insolvenzsicher angelegt, hat nunmehr der Mieter gegen den Erwerber Anspruch auf entsprechende Anlage der Kaution. Da die Kaution stets insolvenzsicher anzulegen ist, trifft diese Verpflichtung den Erwerber originär, sodass er auch ohne entsprechende Aufforderung des Mieters entsprechend tätig werden muss.

Da der Erwerber für die Rückzahlung der mieterseits geleisteten Kaution haftet, hat er zunächst einmal einen Anspruch gegen den Vermieter auf Herausgabe der geleisteten Mietsicherheit einschließlich etwaiger zwischenzeitlich erzielter Zinseinnahmen. Hatte der Veräußerer die Kaution auf einem offenen Treuhandkonto angelegt, verbleibt die Kaution grundsätzlich im Vermögen des Mieters. Die Rechte aus der Sicherungsabrede gehen insoweit kraft Gesetzes auf den Erwerber über.^[1] Der Erwerber kann also vom Veräußerer die Herausgabe der Kontounterlagen verlangen. Hat der Veräußerer die Kaution an den Mieter zurückgegeben, so hat der Erwerber grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Mieter auf erneute Leistung.

Hatte sich der Veräußerer im laufenden Mietverhältnis wegen berechtigter Forderungen gegen den Mieter bereits aus der Kaution bedient, hat der Mieter gegen den Erwerber nur noch einen Anspruch auf Rückgewähr der Restkautionssumme im Fall der Beendigung des Mietverhältnisses. Der Erwerber hat im laufenden Mietverhältnis Anspruch auf Wiederauffüllen der Kaution gegen den Mieter.

Verpfändung eines Sparguthabens

Ausnahmsweise kann etwas anderes gelten, wenn die Mietsicherheit durch Verpfändung eines Sparguthabens geleistet wurde und der Veräußerer die Kaution freigegeben hat, weil eine Übertragung der Sicherheit auf den Erwerber in Ermangelung erforderlicher Mitwirkung des Mieters gescheitert ist.^[2] Ist jedenfalls als Mietsicherheit ein Sparguthaben verpfändet, wird der Erwerber kraft Gesetzes Gläubiger des Pfandrechts an der Forderung. Aufgrund dieser Gläubigerstellung kann er ein sich etwa im Besitz des Veräußerers befindliches Sparbuch herausverlangen. Auch in diesem Fall aber darf das Bankinstitut das Sparguthaben nur mit Zustimmung des Mieters an den Erwerber auszahlen.

Verweigerte Mitwirkung des Mieters

Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, an der Übertragung der Sicherheit auf den Erwerber mitzuwirken. Im Fall seiner Weigerung können Veräußerer und Erwerber jedoch denkbar einfach vorgehen: Der Veräußerung erklärt die Freigabe hinsichtlich des Sparguthabens, der Erwerber hat dann gegen den Mieter einen Anspruch auf Wiederauffüllen der Kaution.

[1] OLG Düsseldorf, Urteil v. 12.3.1997, 9 U 201/96, ZMR 1997 S. 295.

[2] BGH, Urteil v. 7.12.2011, VIII ZR 206/10, NJW-RR 2012 S. 214.