Grundsätzlich hat der Vermieter nur dann Anspruch auf Stellung einer Mietsicherheit gegen seinen Mieter, wenn dies zwischen den Mietvertragsparteien vereinbart ist. Jedenfalls existiert weder im Bereich der Wohnraummiete noch im Bereich der Geschäftsraummiete eine gesetzliche Verpflichtung des Mieters zur Kautionsleistung.
Wird im Bereich des Wohnraummietrechts eine Kaution vereinbart, sind von den Mietvertragsparteien jedoch zwingend die Vorgaben des § 551 BGB zu beachten. Für den Bereich der Geschäftsraummiete existiert mit Blick auf eine Mietsicherheit für den Vermieter keine gesetzliche Regelung. Vereinbaren die Mietvertragsparteien eine Mietsicherheit, besteht für den Vermieter keine Narrenfreiheit bzgl. eines Zugriffs auf die geleistete Kaution. Der Mieter hat seinerseits erst bei Beendigung des Mietverhältnisses einen Anspruch auf Rückzahlung der Kaution. Kann der Vermieter im laufenden Mietverhältnis berechtigt auf die Kaution zugreifen, hat er einen entsprechenden "Wiederauffüllungsanspruch" gegen den Mieter. Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter binnen angemessener Frist die Kaution gegenüber dem Mieter abzurechnen.
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