Mietminderung wegen Legionellen?

1 Leitsatz

Eine Legionellenkonzentration von über 100 KbE/100 ml Wasser, aber deutlich unter 3.000 KbE/100 ml Wasser rechtfertigt nach Aufhebung eines Duschverbots keine Mietminderung, da in solchen Fällen keine akute Gesundheitsgefahr besteht.

2 Normenkette

BGB § 536

3 Das Problem

Ein Mangel der Mietwohnung, durch den der Gebrauchswert der Mietsache nicht nur unerheblich beeinträchtigt wird, berechtigt den Mieter zu einer Minderung der Miete. Dieses Minderungsrecht des Mieters ist unabhängig von einem Verschulden des Vermieters. Dementsprechend kann auch ein Befall des Trinkwassers mit Legionellen zur Mietminderung berechtigen.

4 Die Entscheidung

In dem vom AG Dresden entschiedenen Fall kündigte der Vermieter wegen Zahlungsverzugs bei der Miete. Der Mieter wandte ein, ein Zahlungsverzug liege nicht vor, weil er wegen eines Legionellenbefalls des Trinkwassers zur Minderung der Miete berechtigt gewesen sei. Eine konkrete Gesundheitsgefährdung liege nach seiner Auffassung bereits bei einem Messwert ab 100 KbE (= koloniebildende Einheiten)/100 ml vor. Er sei daher zur Mietminderung von 25 % berechtigt gewesen.

Das AG Dresden wies darauf hin, dass bei der Bestimmung, wann ein Mangel i. S. v. § 536 BGB vorliegt, nicht auf die Empfindlichkeiten oder gesundheitlichen Besonderheiten des Mieters abzustellen ist, sondern auf einen Durchschnittsnutzer, dessen gesundheitliche Reaktionen sich im Rahmen des für den Vermieter Erwartbaren halten, sofern ein besonders empfindlicher Mieter nichts Besonderes vereinbart hat. Die Auslegung, bei der auf den Durchschnittsnutzer abzustellen ist, ergibt bei Heranziehung der Handlungsanweisungen in dem Arbeitsblatt W551 des DVGW (Deutscher Verein des Gas- und Wasserfachs), dass bei Überschreitung des technischen Maßnahmewerts von 100 KbE/100 ml für den Durchschnittsmieter keine akute Gesundheitsgefährdung besteht. Erst bei einer Überschreitung ab 10.000 KbE/100 ml kann von einer möglichen Gesundheitsgefahr ausgegangen werden.

Vorliegend wurden ausweislich der Hausmitteilungen über die Legionellenprüfungen Werte zwischen 2.800 KbE/100 ml und in der Folgezeit ein Wert von 200 KbE/100 ml gemessen. Der Mieter wurde ausweislich der vorgelegten Hausmitteilungen auch hinreichend über die Legionellenprüfungen und deren Ergebnisse informiert. Bei den gemessenen Werten kann daher nicht von einer Gesundheitsgefahr für den Mieter ausgegangen werden. Ein Recht zur Mietminderung bestand somit nicht. Der Vermieter war aufgrund des vorliegenden Zahlungsverzugs zur fristlosen Kündigung berechtigt.

5 Entscheidung

AG Dresden, Urteil v. 16.2.2023, 143 C 2593/22, GE 2024, 505

6 Hinweis

So auch AG Langen, Urteil v. 27.3.2024, 55 C 72/23 (GE 2024, 505), wonach ein in anderen Wohnungen des Hauses festgestellter Legionellenbefall, der noch dazu den Grenzwert von 1.000 KbE/100 ml nicht überschreitet, nicht zur Mietminderung berechtigt.