Soweit der vereinbarte Mietpreis die Wesentlichkeitsgrenze von 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete überschreitet, ist die Vereinbarung nichtig.[1] Im Zivilprozess hat der Mieter die Beweislast für seinen Rückforderungsanspruch, somit also auch für die Überschreitung der ortsüblichen Miete und für das geringe Angebot an vergleichbaren Räumen (vgl. hierzu Abschn. 4).
Die Nichtigkeit umfasst jedoch nur die unzulässige Preisvereinbarung. Im Übrigen bleibt die Wirksamkeit des Mietvertrags unberührt.[2] Ob der Mieter nach der Reduzierung der Miete auf die zulässige Höhe gleichwohl gemäß § 543 BGB fristlos kündigen kann, ist Frage des Einzelfalls, aber wohl eher zu verneinen.[3] Demnach hat der Mieter einen Rückforderungsanspruch in Höhe der geleisteten Überzahlungen. Die Streitfrage, bis zu welcher Grenze die Reduzierung der überhöhten Miete vorzunehmen ist, wurde durch Rechtsentscheid des BGH geklärt. Danach kann nur derjenige Teil der Miete zurückgefordert werden, der die Wesentlichkeitsgrenze (ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 20 %) übersteigt.[4]
Veränderungen in der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete sind dabei zu berücksichtigen.[5] Die ortsübliche Vergleichsmiete ist daher jährlich neu zu ermitteln.[6] Steigt sie, verringert sich der Betrag, der die vereinbarte Miete um 20 % übersteigt.[7]
Für die Beurteilung des Tatbestandsmerkmals des Ausnutzens einer Mangellage kommt es auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses an. Dies gilt auch für eine Staffelmietvereinbarung. Hingegen ist bei einer solchen Vereinbarung für die Frage, wann eine wesentliche Überschreitung der ortsüblichen Miete vorliegt, auf den Zeitpunkt des jeweiligen Wirksamwerdens der einzelnen Staffeln abzustellen.
Eine solche Staffelmietvereinbarung hatte das OLG Hamburg zu überprüfen. Es hatte über einen Fall zu entscheiden, in dem eine Staffelmiete vereinbart war und der ab August 1992 vereinbarte Staffelbeitrag überhöht war, da er mehr als 20 % über der ortsüblichen Miete lag. Bei der letzten Staffel ab August 1996 war fraglich, ob zu diesem Zeitpunkt noch eine Mangellage vorlag. Der Mieter verlangte über den gesamten Zeitraum 1992 bis Dezember 1996 die überzahlten Mieten zurück. Das OLG Hamburg[8] gab ihm Recht: Ist danach in einem Wohnraummietvertrag infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen eine die ortsüblichen Entgelte um mehr als 20 % übersteigende und deshalb teilweise nichtige Mietvereinbarung getroffen worden, so endet die Teilnichtigkeit hinsichtlich künftiger Mietansprüche nicht deshalb, weil nach Vertragsabschluss der Tatbestand des geringen Angebots an vergleichbaren Räumen entfällt. Begründet wird dies damit, dass dann, wenn einmal eine Nichtigkeitsfolge eingetreten ist, das nachträgliche Entfallen der Mangellage diese nicht beseitigen kann, da die Kausalität des bei Bestehen der Mangellage getätigten Vertragsabschlusses fortwirkt.[9] Das OLG Hamburg sieht keinen Widerspruch zu den zitierten Rechtsentscheiden des OLG Hamm vom 3.3.1983 und des OLG Frankfurt/M. vom 4.4.1985 sowie des KG Berlin vom 20.4.1995. Zwar betreffen diese Rechtsentscheide eine der Vorlagefrage ähnliche Fragestellung, nämlich inwieweit nachträgliche Erhöhungen der ortsüblichen Vergleichsmiete bei der Anwendung des § 5 WiStG zu berücksichtigen sind. Es meint aber, dass die zugrunde liegenden Fallgestaltungen unterschiedlich sind, was durchaus zweifelhaft ist. Dies wird in der praktischen Anwendung zu höchst unterschiedlichen Ergebnissen führen. Es wäre sinnvoll gewesen, die Rechtsfrage dem BGH vorzulegen.
Das KG Berlin hatte über den Fall zu entscheiden, dass eine bei Abschluss des Mietvertrags nicht wesentlich überhöhte Miete aufgrund einer allgemein so nicht erwarteten Entspannung auf dem Wohnungsmarkt und der damit verbundenen erheblichen Senkung des allgemeinen Mietniveaus über der Wesentlichkeitsgrenze lag. Das Gericht hat dazu ausgeführt, dass ein nachträgliches Absinken der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht zur Unwirksamkeit einer späteren Mietstaffel nach § 134 BGB i. V. m. § 5 WiStG führt, wenn die vereinbarte Miete zu einem früheren Zeitpunkt der Höhe nach zulässig war.[10]
Die Rückforderungsansprüche verjähren in 3 Jahren.[11]
Bei einer Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um mehr als 50 % aufgrund laufender Aufwendungen des Vermieters[12] bleibt die Mietvereinbarung bis zu einer Höhe von 150 % der ortsüblichen Vergleichsmiete wirksam.[13]
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