Mietrecht (ZertVerwV) / 4.2 Betriebskostenverordnung (BetrKV)

4.2.1 Bedeutung

Nach § 535 Abs. 1 Satz 3 BGB hat der Vermieter die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Diese "Lasten" sind die Neben- bzw. Betriebskosten. Die Mietvertragsparteien eines Wohnraummietvertrags können nach § 556 Abs. 1 Satz 1 BGB vereinbaren, dass der Mieter die Betriebskosten trägt. Sehen sie davon ab, muss der Vermieter sie tragen.

Eine Ausnahme gilt allerdings für die Kosten der Wärme und des Warmwassers. Diese Kosten muss stets der Mieter tragen. Die Mietvertragsparteien können nichts anderes vereinbaren.^[1]

Welche Kosten des Vermieters von Wohnraum "Betriebskosten" sind, bestimmt § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB. Betriebskosten sind danach "die Kosten, die dem Eigentümer oder Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder das Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen".

Für die "Aufstellung" der Betriebskosten gilt nach § 556 Abs. 1 Satz 3 BGB die BetrKV. Dies meint, was sich jedenfalls mittelbar aus § 556 Abs. 4 BGB erschließt, dass die Mietvertragsparteien nur vereinbaren können, dass der Mieter solche Kosten trägt, die von § 2 BetrKV erfasst werden. Die BetrKV bestimmt mithin für die Wohnraummiete abschließend, welche Kosten der Vermieter auf den Mieter umlegen kann.^[2]

In der Gewerberaummiete ist § 556 BGB unmittelbar nicht anwendbar. Die h. M befürwortet aber eine entsprechende Anwendung.

Wohnungseigentumsrecht

Im Wohnungseigentumsrecht hat § 556 BGB nur für die Wohnungseigentümer eine Bedeutung, die ihr Sondereigentum vermieten. In diesem Verhältnis gelten §§ 535, 556 BGB unmittelbar. Etwas anderes gilt im Verhältnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu den Wohnungseigentümern. Denn nach § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG müssen die Wohnungseigentümer ausnahmslos alle Kosten der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tragen. Kosten, die nicht auf die Wohnungseigentümer umgelegt werden könnten, gibt es nicht. Sämtliche Kosten der Wohnungseigentümer sind stets auf die Wohnungseigentümer zu verteilen und von diesen zu tragen. Die Regelungen der Betriebskostenverordnung, die abschichten, wer welche Kosten zu tragen hat, spielen also keine Rolle.

[1] § 566c BGB weicht von diesem System für die Kosten der Wärme- und Warmwasserlieferung im Ergebnis ab, da er an eine Umlage Voraussetzungen knüpft und Erklärungen des Vermieters verlangt. Es ist davon auszugehen, dass der Grund dieser Unklarheit in einer Unkenntnis des Systems und der Besonderheiten der HeizkostenV zu suchen ist.

[2] Grundmann, NJW 2003, S. 3745.

4.2.2 Zweck und Aufbau der Betriebskostenverordnung

Die Vorschriften der Betriebskostenverordnung dienen der Transparenz und Abrechnungsgerechtigkeit sowie als Anreiz für einen sparsamen Umgang mit Ressourcen durch den Mieter.^[1] Die BetrKV hat 2 Paragrafen:

• § 1 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 2 BetrKV definieren, was Betriebskosten in ihrem Sinne überhaupt sind.

  § 1 Abs. 1 Satz 2 BetrKV stellt klar, dass Sach- und Arbeitsleistungen des Eigentümers oder Erbbauberechtigten mit dem Betrag angesetzt werden dürfen, der für eine gleichwertige Netto-Leistung eines Dritten, insbesondere eines Unternehmers, angesetzt werden kann.

• § 2 BetrKV hat 2 Sätze. Satz 1 nennt insgesamt 17 Betriebskostenarten (u. a. auch: Umlagepositionen, Kostenart oder Positionen) und erläutert diese. Satz 2 ordnet für Anlagen, die ab dem 1.12.2021 errichtet worden sind, an, dass Satz 1 Nummer 15 Buchstabe a) und b) nicht anzuwenden seien.

[1] BGH, Urteil v. 11.5.2022, VIII ZR 379/20, NJW-RR 2022, 877 Rn. 44. Siehe auch BT-Drucks. 14/4553, S. 37.

4.2.3 Betriebskostenarten

Die 17 Betriebskostenarten des § 2 Satz 1 BetrKV

1. die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,

   hierzu gehört namentlich die Grundsteuer;

2. die Kosten der Wasserversorgung,

   hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengenreglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungsanlage und einer Wasseraufbereitungsanlage einschließlich der Aufbereitungsstoffe;

3. die Kosten der Entwässerung,

   hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe;

4. die Kosten

   1. des Betriebs der zentralen Heizungsanlage einschließlich der Abgasanlage,

      hierzu gehören die Kosten der verbrauchten Brennstoffe und ihrer Lieferung, die Kosten des Betriebsstroms, die Kosten der Bedienung, Überwachung und Pflege der Anlage, der regelmäßigen Prüfung ihrer Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einschließlich der Einstellung durch eine Fachkraft, der Reinigung der Anlage und des Betriebsraums, die Kosten der Messungen nach dem Bundes-Immissionsschutzgesetz, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchsüberlassung einer Ausstattung zur Verbrauchserfassung sowie die Kosten der ...