Mietrecht (ZertVerwV) / 4.3 Wohnflächenverordnung (WoFlV)

4.3.1 Bedeutung der Wohnfläche

Der Begriff der "Wohnfläche" hat keinen feststehenden Inhalt, aber eine große Bedeutung:

• Auf die Wohnfläche kommt es beispielsweise bei einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete an, da die Größe einer Wohnung nach § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB ein Wohnwertmerkmal ist.
• Auf die Wohnfläche kommt es ferner an, wenn die Mietvertragsparteien den Anteil der Mietsache an der tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche bzw. die Wohnungseigentümer den Anteil der Wohnungen an der tatsächlich vorhandenen Gesamtwohnfläche zu einem Umlageschlüssel bestimmt haben.

• Nach § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB sind die Betriebskosten im Übrigen vorbehaltlich anderweitiger Vereinbarungen der Vertragsparteien und/oder anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen.

  Wohnungseigentum

  Im Wohnungseigentumsrecht gilt dies nicht. Haben die Wohnungseigentümer einer Wohnungseigentumsanlage keinen Umlageschlüssel bestimmt, sind die Kosten der GdWE nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile zueinander zu bestimmen. Die Größe der Miteigentumsanteile kann zwar nach den Wohnflächen bestimmt worden sein. Zwingend ist dies aber nicht. Die Wohnflächen haben also allenfalls mittelbar eine Bedeutung.

• Die Wohnfläche spielt schließlich grundsätzlich in jedem Mietvertrag, aber auch im Wohnungseigentumsrecht für die Verteilung der Kosten für Wärme und Warmwasser eine große Rolle. Denn nach § 7 Abs. 1 Satz 5 HeizkostenV können die übrigen Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage u. a. nach der Wohn- oder Nutzfläche oder der Wohn- oder Nutzfläche der beheizten Räume zugrunde gelegt werden. Und nach § 8 Abs. 1 Fall 2 HeizkostenV sind die übrigen Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen.

Minderung und Schadensersatz

Die Mietvertragsparteien können die Wohnfläche im Übrigen vereinbaren. Ist die Wohnfläche kleiner als vertraglich vereinbart, kann der Mieter die Miete mindern.^[1] Ein Wohnungseigentümer kann bei einer kleineren Wohnfläche hingegen Ansprüche gegen den Verkäufer haben, beispielsweise gegen einen Bauträger.^[2] Er kann aber auch Rechte gegen die anderen Wohnungseigentümer haben. Dies ist der Fall, wenn ein in seinem Eigentum stehender Raum größer sein müsste. Dieser Raum ist dann grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern auf Kosten der GdWE herzustellen. Ob es möglich ist, nach § 20 Abs. 1 WEG zu beschließen, dass der Raum unverändert bleiben soll, ist unsicher. § 20 Abs. 1 WEG erlaubt keine Eingriffe in das Sachenrecht.

[1] BGH, Urteil v. 25.11.2020, XII ZR 40/19, ZMR 2021, 306 Rn. 20; BGH, Urteil v. 30.5.2018, VIII ZR 220/17, NJW 2018, 2317 Rn. 16; BGH, Urteil v. 10.3.2010, VIII ZR 144/09, NJW 2010, 1745 Rn. 8; LG Hamburg, Urteil v. 31.3.2022, 333 S 15/21, IMR 2022, 219.

[2] BGH, Urteil v. 8.1.2004, VII ZR 181/02, NZBau 2004, 269.

4.3.2 Anwendungsbereich der WoFlV

Anwendungsbereich der Wohnflächenverordnung

Geförderter Wohnraum

Die Wohnflächenverordnung ist nach ihrem § 1 nur anzuwenden, wenn nach dem Gesetz über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetz – WoFG)^[1] die Wohnfläche zu berechnen ist. Ist die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 bereits nach der Zweiten Berechnungsverordnung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit nach dem 31.12.2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen wurden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, ist das WoFG und damit die Wohnflächenverordnung aber anzuwenden. Da die Ermächtigungsgrundlage für die Wohnflächenverordnung, nämlich § 19 Abs. 2 Satz 2 WoFG, zum 31.12.2006 entfallen ist und es nach § 19 Satz 2 WoFG eigentlich an den Ländern ist, durch Rechtsverordnung Vorschriften zur Berechnung der Grundfläche und zur Anrechenbarkeit auf die Wohnfläche zu erlassen, wird sehr vereinzelt im Übrigen die Ansicht vertreten, die Wohnflächenverordnung sei bedeutungslos. Die ganz h. M. sieht das aber zu Recht anders. Daran sollten sich die Verwaltungen halten.

Wohnraummiete

Nach der Rechtsprechung kann die WoFlV für Mietverträge ab dem 1.1.2004 auch für die Auslegung des Begriffs der Wohnfläche bei einem frei finanzierten Wohnraum herangezogen werden.^[2] Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche eine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist.^[3]

Ortsüblicher Berechnungsmodus

Mit dem Begriff des ortsüblichen Berechnungsmodus ist eine bestehende örtliche Verkehrssitte zur Wohnflächenberechnung gemeint. Eine solche maßgebliche Verkehrssitte verlangt, dass sie auf einer gleichmäßigen, einheitlichen und freiwilligen tatsächlichen Übung beruht, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums für vergleichbare Geschäftsvorfälle gebildet hat und der eine einheitliche Auffassung sämtlicher beteiligten Kreise an dem betreffenden, ggf. räumlich beschränkten Geschäftsverkehr zugrunde liegt.^[4] Somit ist erforderlich, dass die Vorgehensweise bei Mietern und Vermietern Zustimmung gefunden hat.

Weichen die vereinbart...