Mietrecht (ZertVerwV) / 4.3.2 Anwendungsbereich der WoFlV

Dr. Oliver Elzer

Anwendungsbereich der Wohnflächenverordnung

Geförderter Wohnraum

Die Wohnflächenverordnung ist nach ihrem § 1 nur anzuwenden, wenn nach dem Gesetz über die soziale Wohnraumförderung (Wohnraumförderungsgesetz – WoFG)^{^[1]} die Wohnfläche zu berechnen ist. Ist die Wohnfläche bis zum 31.12.2003 bereits nach der Zweiten Berechnungsverordnung berechnet worden, bleibt es bei dieser Berechnung. Soweit nach dem 31.12.2003 bauliche Änderungen an dem Wohnraum vorgenommen wurden, die eine Neuberechnung der Wohnfläche erforderlich machen, ist das WoFG und damit die Wohnflächenverordnung aber anzuwenden. Da die Ermächtigungsgrundlage für die Wohnflächenverordnung, nämlich § 19 Abs. 2 Satz 2 WoFG, zum 31.12.2006 entfallen ist und es nach § 19 Satz 2 WoFG eigentlich an den Ländern ist, durch Rechtsverordnung Vorschriften zur Berechnung der Grundfläche und zur Anrechenbarkeit auf die Wohnfläche zu erlassen, wird sehr vereinzelt im Übrigen die Ansicht vertreten, die Wohnflächenverordnung sei bedeutungslos. Die ganz h. M. sieht das aber zu Recht anders. Daran sollten sich die Verwaltungen halten.

Wohnraummiete

Nach der Rechtsprechung kann die WoFlV für Mietverträge ab dem 1.1.2004 auch für die Auslegung des Begriffs der Wohnfläche bei einem frei finanzierten Wohnraum herangezogen werden.^{^[2]} Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Parteien dem Begriff der Wohnfläche eine abweichende Bedeutung beigemessen haben oder ein anderer Berechnungsmodus ortsüblich oder nach der Art der Wohnung naheliegender ist.^{^[3]}

Ortsüblicher Berechnungsmodus

Mit dem Begriff des ortsüblichen Berechnungsmodus ist eine bestehende örtliche Verkehrssitte zur Wohnflächenberechnung gemeint. Eine solche maßgebliche Verkehrssitte verlangt, dass sie auf einer gleichmäßigen, einheitlichen und freiwilligen tatsächlichen Übung beruht, die sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums für vergleichbare Geschäftsvorfälle gebildet hat und der eine einheitliche Auffassung sämtlicher beteiligten Kreise an dem betreffenden, ggf. räumlich beschränkten Geschäftsverkehr zugrunde liegt.^{^[4]} Somit ist erforderlich, dass die Vorgehensweise bei Mietern und Vermietern Zustimmung gefunden hat.

Weichen die vereinbarte und die tatsächliche Wohnfläche voneinander ab, hat grundsätzlich die tatsächliche Wohnfläche Vorrang.^{^[5]} Wird im Laufe des Mietvertrags die Wohnfläche neu vermessen, ist deren Ergebnis für alle Mieter (Außenverhältnis) anzusetzen.^{^[6]} Zeigt sich bei der Vermessung eine größere Fläche als vereinbart, ist der Vermieter berechtigt, die richtige Fläche zugrunde zu legen.^{^[7]}

Mietverträge über Räume, die keine Wohnräume sind (Gewerberaum)

Auch bei der Gewerberaummiete kann die WoFlV entsprechend herangezogen werden. Dort sind für die Ermittlung der Nutzfläche aber auch andere Ausgangspunkte akzeptiert und ggf. sogar vorherrschend. Zu diesen gehören beispielsweise die DIN 283^{^[8]} und die DIN 277^{^[9]} des DIN (Deutsches Institut für Normung e. V.). Teilweise wird auch eine Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für Wohnraum eingesetzt, die der Arbeitskreis Flächendefinitionen der Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschung e. V. (gif e. V.) veröffentlicht hat.^{^[10]} Sie orientiert sich an der DIN 277, trifft aber weitere Bestimmungen.

Wohnungseigentumsrecht

Die WoFlV kann nach h. M. im Wohnungseigentumsrecht für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander angewendet werden, soweit es auf die Wohnfläche ankommt.^{^[11]} Stellt ein Umlageschlüssel nur auf die "Wohnfläche" ab, tritt bei einem Teileigentum an die Stelle der Wohn- die Nutzfläche.^{^[12]} Die Größe der Flächen kann im Verhältnis der Wohnungseigentümer zueinander und abweichend von einer Berechnung zwischen den Wohnungseigentümern vereinbart werden. Findet sich in der Teilungserklärung eine Größenangabe, soll hierin eine solche Größenvereinbarung liegen. In Ermangelung anderer Erkenntnisse sollte eine Verwaltung diese Angaben einsetzen. Zugleich sollte sie mit den Wohnungseigentümern aber klären, ob wirklich eine Vereinbarung i. S. v. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG vorliegt. Ist die Frage zu verneinen, sollte ferner geklärt werden, welche Flächen die Verwaltung z. B. bei der Umsetzung der HeizkostenV ansetzen soll.