Mietrechtliche Besonderheiten nach GEG / 2.2.1 Betragsmäßige Begrenzung

Zu beachten sind weiter die Grenzen des § 559 Abs. 3a BGB. Anknüpfungspunkt ist insoweit jeweils die Nettokaltmiete ohne Berücksichtigung von Betriebskostenvorauszahlungen oder Betriebskostenpauschalen. Die monatliche Miete darf sich innerhalb von 6 Jahren nicht um mehr als 3 EUR je Quadratmeter Wohnfläche erhöhen. Beträgt die Miete vor der Mieterhöhung weniger als 7 EUR pro Quadratmeter, darf sich die Miete nicht um mehr als 2 EUR pro Quadratmeter erhöhen. Bei diesen Grenzbeträgen sind jedoch Mieterhöhungen auf Grundlage von § 558 BGB und § 560 BGB nicht zu berücksichtigen. § 558 BGB betrifft dabei die Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete. § 560 BGB regelt die Möglichkeit der Anpassung von Betriebskostenpauschalen sowie die Befugnis beider Vertragsparteien zur Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen auf eine angemessene Höhe.

Praxis-Beispiel

Mieterhöhung

Der Vermieter hat die Miete von 8 EUR je Quadratmeter um 20 % auf das ortsübliche Vergleichsniveau erhöht, sodass diese nunmehr 9,60 EUR je Quadratmeter beträgt. Einmal die durchschnittliche Größe eines 1-Zimmer-Appartements von 25 m² Wohnfläche unterstellt, ergäbe sich eine Miete von 240 EUR.

Später wird eine Wärmedämmung aufgebracht. Nach Abzug ersparter Erhaltungskosten entstehen dadurch Kosten in Höhe von 48.000 EUR bei einer Gesamtwohnfläche von 400 m². Die Modernisierungsmaßnahme kommt allen Wohnungen zugute, sodass die Kostenverteilung auf alle Wohnungen nach der jeweiligen Wohnfläche erfolgt. Der Vermieter kann die Miete um 8 % dieses Betrags, also 9,60 EUR/m² pro Jahr erhöhen. Dies entspricht einer Mieterhöhung von gerade einmal 0,80 EUR/m² und wäre unbedenklich.

Die Miete beträgt 9,60 EUR pro Quadratmeter und entspricht der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese Miete darf nun innerhalb von 6 Jahren um maximal 3 EUR im Zuge von Modernisierungsmaßnahmen erhöht werden. Zu beachten ist hierbei, dass im Zuge der Erfüllung der 65 %-EE-Vorgabe des § 71 Abs. 1 GEG ein Betrag von 0,50 EUR je Quadratmeter Wohnfläche für die Kosten der Heizungsanlage nicht überschritten werden darf.

Praxis-Beispiel

Wärmepumpe mit Fassadendämmung

Es handelt sich um ein Gebäude mit insgesamt 6 Wohnungen, die eine identische Wohnfläche von 80 m² haben. Kosten für eine Wärmepumpe entstehen in Höhe von 45.000 EUR, Kosten für eine Fassadendämmung entstehen in Höhe von 100.000 EUR.

Von den Kosten der Wärmepumpe entfallen 7.500 EUR auf jede Wohnung. 10 % dieser Kosten sind jährlich auf den Mieter umlegbar, somit 750 EUR. Pro Monat würde sich also eine Umlage von 62,50 EUR ergeben. Bezogen auf die jeweilige Fläche der Wohnungen von 80 m², errechnen sich 0,78 EUR pro Quadratmeter. Die Miete darf insoweit allerdings nur bis 0,50 EUR pro Quadratmeter erhöht werden. Es ergibt sich demnach eine Mieterhöhung von 40 EUR im Monat je Wohnung.

Dem Vermieter steht nun noch eine Erhöhungsmöglichkeit von insgesamt 2,50 EUR pro Quadratmeter bezüglich der Kosten der Fassadendämmung zur Verfügung. Auf jede Wohnung entfallen insoweit 16.666,67 EUR. 8 % hiervon entsprechen einem Betrag von 1.333,33 EUR. Pro Monat würde sich also eine Umlage von 111,11 EUR ergeben. Je Quadratmeter errechnet sich insoweit ein Betrag von 1,39 EUR. Unter Berücksichtigung der Mieterhöhung bezüglich der Wärmepumpe kann der Vermieter also insgesamt um 1,89 EUR je Quadratmeter erhöhen. Bezogen auf die Gesamtfläche von 480 m² ergeben sich insgesamt monatliche Mehreinnahmen für den Vermieter von 907,20 EUR, mithin 10.886,40 EUR im Jahr.

In tabellarischer Übersicht (Rechenschritte):

Wärmepumpe	45.000 EUR ./. 6 Wohnungen = 7.500 EUR/Wohnung
davon 10 % Umlage	750 EUR/Wohnung/Jahr = 62,50 EUR/Monat ./. 80 m2 = 0,78 EUR/m2
Deckelung	0,50 EUR/m2 x 80 m2 = 40 EUR/Monat
Fassadendämmung	100.000 EUR ./. 6 Wohnungen = 16.666,67 EUR/Wohnung
davon 8 % Umlage	1.333,33 EUR/Wohnung/Jahr = 111,11 EUR/Monat ./. 80m2 = 1,39 EUR/m2
Mieterhöhung je m2 und Wohnung	0,50 EUR/m2/Monat (Wärmepumpe) + 1,39 EUR/m2/Monat (Dämmung) = 1,89 EUR/m2/Monat x 80 m2 = 151,20 EUR/Monat/Wohnung.
Einnahmen aus Mieterhöhung gesamt	1,89 EUR/m2 x 480 m2 (Gesamtfläche) = 907,20 EUR/Monat x 12 Monate = 10.886,40 EUR/Jahr

Miete unter 7 EUR je m²

Beträgt die Miete weniger als 7 EUR je Quadratmeter, regelt § 559 Abs. 3a BGB eine Kappungsgrenze von 2,00 EUR Mieterhöhung je Quadratmeter. Das obige Beispiel zugrunde gelegt, könnte der Vermieter demnach ebenfalls einen Betrag von 1,89 EUR je Quadratmeter auf die Mieter umlegen.