3.1 Allgemeine Grundsätze
Der Vermieter kann zur Begründung des Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug nehmen.
Ist die ortsübliche Miete in dem Mietspiegel in Form einer Preisspanne ausgewiesen (sog. Tabellenmietspiegel), reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Die Angabe der Spannenwerte ist weder nach dem Wortlaut des § 558a BGB noch nach dem Sinn und Zweck der Regelungen über die Begründung des Mieterhöhungsverlangens erforderlich. Dem Mieter ist es nämlich ohne Weiteres zuzumuten, sich anhand eines allgemein zugänglichen Mietspiegels selbst zu informieren.
Überschreiten des Oberwerts
Wird der Oberwert der Spanne überschritten, bleibt das Erhöhungsverlangen bis zum Oberwert wirksam; im Übrigen ist es formell unwirksam.
Liegt ein formell wirksames Mieterhöhungsverlangen vor, muss anschließend materiell-rechtlich geprüft werden, in welcher Höhe die Mieterhöhung berechtigt ist.
Besteht in der Gemeinde ein qualifizierter Mietspiegel, der Angaben für die Wohnung enthält, so ist der Vermieter zwar nach wie vor nicht gehindert, sein Erhöhungsverlangen mit einem Sachverständigengutachten oder mit Vergleichswohnungen zu begründen. Er ist in diesem Fall aber verpflichtet, dem Mieter die Angaben des qualifizierten Mietspiegels mitzuteilen. Auf diese Weise will der Gesetzgeber sicherstellen, dass der Mieter über die Existenz und die Aussagen des qualifizierten Mietspiegels informiert wird.
Information über Angaben des qualifizierten Mietspiegels
Der Hinweis auf den qualifizierten Mietspiegel und dessen Aussagen ist Teil der Begründung. Der Inhalt des Hinweises ist im Gesetz nicht näher geregelt. Die Notwendigkeit einer Belehrung über die Vermutungswirkung des qualifizierten Mietspiegels ist dem Gesetz nicht zu entnehmen.
Problematisch ist aber, ob der Vermieter den Hinweis mit relativierenden oder kommentierenden Zusätzen versehen darf. Dieser Fall wird insbesondere dann auftreten, wenn die betreffende Wohnung Besonderheiten aufweist, die nach Ansicht des Vermieters von dem Mietspiegel nicht ausreichend berücksichtigt werden.
Hier sind 2 Fälle zu unterscheiden:
Sonderobjekte
Handelt es sich bei der Wohnung um ein Sonderobjekt (z. B. Wohnung in einem ausgebauten ehemaligen Wasserturm, Schlosswohnung, Luxuswohnung mit außergewöhnlicher Ausstattung), werden bereits die Voraussetzungen des § 558a Abs. 3 BGB nicht gegeben sein, weil die Mietspiegel in der Regel keine Angaben für solche Wohnungen enthalten.
Wird das Mieterhöhungsverlangen in einem solchen Fall mit einem Sachverständigengutachten begründet, so ist die Hinweispflicht entbehrlich, wenn sich aus dem Gutachten ergibt, dass Wohnungen der infrage stehenden Art vom Mietspiegel nicht erfasst werden. Wird die Hinweispflicht gleichwohl erfüllt, können sich etwaige Fehler nicht zum Nachteil des Vermieters auswirken.
Wohnung entspricht Kategorien des Mietspiegels
Fällt die Wohnung dagegen in eine der vom Mietspiegel erfassten Kategorien, so muss auf den qualifizierten Mietspiegel und dessen Angaben hingewiesen werden.
Auch in diesem Fall muss man dem Vermieter aber zubilligen, dass er dem Mieter erläutert, warum er eine höhere Miete verlangt.
Der Gesetzgeber hat die Hinweispflicht als echte Wirksamkeitsvoraussetzung für das Mieterhöhungsverlangen ausgestaltet.
Hinweispflicht beachten
Fehlt der Hinweis, so ist das Mieterhöhungsverlangen unwirksam. Allerdings kann der Vermieter den unterlassenen Hinweis im Rechtsstreit nachholen.
Die Zustimmungsfrist beginnt dann neu zu laufen, sodass die Mieterhöhung etwas später in Kraft tritt.
3.2 Pauschal- und Teilpauschalmieten
Haben die Parteien eine Pauschal- oder Teilpauschalmiete vereinbart, kann der Vermieter eine Mieterhöhung gleichwohl mit einem Mietspiegel begründen, in dem die Nettomieten ausgewiesen sind. Die ortsübliche Pauschalmiete oder Teilpauschalmiete kann der Vermieter nachweisen, indem er zu den Mietspiegelwerten bestimmte Betriebskostenanteile hinzurechnet.
Betriebskostenanteil ermitteln
Maßgeblich ist, welcher Betriebskostenanteil derzeit in der Miete enthalten ist. Dieser ergibt sich grundsätzlich aus der Betriebskostenabrechnung für den dem Mieterhöhungsverlangen vorangegangenen Abrechnungszeitraum.
Eine fehlerhafte Ermittlung des Betriebskostenanteils berührt nicht die formelle Ordnungsmäßigkeit des Mieterhöhungsverlangens, sondern allein dessen materielle Berechtigung. Aus diesem Grund kann ein solches Mieterhöhungsverlangen im gerichtlichen Verfahren nachgebessert werden.
Hierfür gelten folgende Grundsätze:
Fehlerhaftes Mieterhöhungsverlangen nachbessern
- Wird die Zustimmungsklage auf der Grundlage eines fehlerhaften Mieterhöhungsverlangens erhoben, muss das Gericht die Parteien darauf hinweisen, dass es nicht auf die durchschnittli...