Mieterhöhungsverlangen unter Bezug auf Mietspiegel

Leitsatz

Nimmt der Vermieter zur Begründung seines Mieterhöhungsverlangens auf einen Mietspiegel Bezug und ist dieser gegen eine geringe Schutzgebühr von jedermann bei den örtlichen Mieter- und Vermietervereinigungen erhältlich, bedarf es einer Beifügung des Mietspiegels nicht (im Anschluss an BGH, Beschluss v. 28.4.2009, VIII ZB 7/08, WuM 2009 S. 352; Urteil v. 12.12.2007, VIII ZR 11/07, NJW 2008 S. 573, Tz. 15).

(amtlicher Leitsatz des BGH)

Normenkette

BGB § 558a

Kommentar

Die Entscheidung betrifft ein Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB für eine in Krefeld gelegene Wohnung. Der Vermieter hatte zur Begründung der Mieterhöhung auf den Mietspiegel der Stadt Krefeld Bezug genommen. Der Mietspiegel war dem Mieterhöhungsverlangen nicht beigefügt. Er war auch nicht ohne Weiteres zugänglich, weil er weder im Amtsblatt der Stadt veröffentlicht noch über das Internet abzurufen war. Jedoch konnte der Mietspiegel beim Verein der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer und beim Mieterverband Niederrhein gegen eine Zahlung von 3 EUR (für Mitglieder) bzw. 4 EUR (für Nichtmitglieder) erworben werden. Das Landgericht hat die Mieterhöhungsklage als unzulässig abgewiesen und ausgeführt, dass die bloße Bezugnahme auf den Mietspiegel nur ausreicht, wenn der Mieter den Mietspiegel kostenlos beziehen oder einsehen kann.

Der BGH ist anderer Ansicht: Ein Mieterhöhungsverlangen kann u. a. mit einem Mietspiegel begründet werden (§ 558a Abs. 2 Nr. 1 BGB). Nach dem Wortlaut der Vorschrift reicht es aus, wenn auf den Mietspiegel "Bezug genommen" wird. Hieraus ist zu schließen, dass der Mietspiegel jedenfalls dann nicht beigefügt werden muss, wenn er allgemein zugänglich ist. In dem Urteil vom 12.12.2007 (VIII ZR 11/07, NJW 2008 S. 573, siehe auch die Aktuelle Information "Mieterhöhungsverlangen – Formelle Anforderungen", CD-ROM HI 1930159) hat der BGH entschieden, dass dies der Fall ist, wenn der Mietspiegel im Amtsblatt der Gemeinde veröffentlicht wurde. Ebenso ist eine Beifügung entbehrlich, wenn der Vermieter "in seinem Mieterhöhungsverlangen die Einsichtnahme in den Mietspiegel in den Räumen seines Kundencenters am Wohnort des Mieters anbietet" (BGH, Urteil v. 11.3.2009, VIII ZR 74/08, NJW 2009 S. 1667, siehe auch die Aktuelle Information "Mieterhöhung mit Mietspiegel – Einsichtnahme im Kundencenter des Vermieters genügt", CD-ROM HI 2148024). Gleiches gilt, wenn der Mietspiegel gegen Zahlung eines geringen Betrags (von 3 EUR) abgegeben wird und er außerdem vollständig im Internet veröffentlicht ist (BGH, Beschluss v. 28.4.2009, VIII ZB 7/08, WuM 2009 S. 352).

Den bisher ergangenen Entscheidungen war gemeinsam, dass sich der Mieter kostenfrei über den Inhalt des Mietspiegels informieren konnte. In dem nunmehr vorliegenden Urteil stellt der BGH klar, dass ein Mietspiegel auch dann allgemein zugänglich ist, wenn er gegen eine geringe Schutzgebühr an jedermann abgegeben wird.

Wichtig

Gebührenhöhe prüfen

Der BGH hat nicht entschieden, bis zu welcher Höhe die Schutzgebühr als gering anzusehen ist. In manchen Gemeinden beträgt diese Schutzgebühr 10 EUR und mehr. In solchen Fällen ist nach wie vor unklar, ob ein Mieterhöhungsverlangen durch die bloße Bezugnahme auf einen Mietspiegel wirksam begründet werden kann. Wird das Mieterhöhungsverlangen mit dem Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde begründet (§ 558a Abs. 3 Satz 2 BGB) und ist dieser Mietspiegel in der Gemeinde des Mieters nicht erhältlich, dürfte die bloße Bezugnahme ebenfalls nicht ausreichen.

Link zur Entscheidung

BGH, Urteil vom 30.09.2009, VIII ZR 276/08, NJW 2010 S. 225 m. Anm. Börstinghaus, jurisPR-MietR 2/2010 Anm. 1