Mietspiegel

Zusammenfassung

Begriff

Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist.

Zum 1.7.2022 ist die Reform des Mietspiegelrechts in Kraft getreten. In diesem Beitrag sind die Änderungen, die durch die Mietspiegelreform eingetreten sind, berücksichtigt und erläutert. Außerdem wird die zunehmende Bedeutung des Mietspiegels nicht nur für eine Mieterhöhung in laufenden Mietverhältnissen, sondern auch bei Abschluss neuer Mietverträge im Geltungsbereich der Mietpreisbremse dargestellt. Um das Streitpotenzial wegen der Mietspiegel zu entschärfen und für Gemeinden einen Anreiz zu schaffen, einen qualifizierten Mietspiegel zu erstellen, waren der Anlass, das Mietspiegelrecht zu reformieren und eine Mietspiegelverordnung zu erstellen. Die Ermächtigungsverordnung zum Erlass der Mietspiegelverordnung ist nach Art. 5 des Mietspiegelreformgesetzes am 18.8.2021 in Kraft getreten. Die Verordnung selbst gilt seit dem 1.7.2022. Die Änderungen der §§ 558c, 558d BGB traten zum 1.7.2022 in Kraft. Das bedeutet, dass Mietspiegel, die nach diesem Datum erstellt werden, die Vorgaben der neuen Verordnung einhalten müssen, um die daran geknüpften Rechtsfolgen, nämlich die Vermutung der Erstellung nach wissenschaftlichen Grundsätzen, zu erfüllen.

Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung

In Zusammenhang mit dem Mietspiegel sind insbesondere die §§ 558a, 558b und 558c BGB, das Mietspiegelreformgesetz (MsRG) vom 10.8.2021 und die Mietspiegelverordnung (MsV) vom 28.10.2021 zu beachten.

Wesentliche Neuerungen ab 1.7.2022:

Pflicht zur Erstellung von Mietspiegeln § 558c BGB

Gemeinden mit mehr als 50.000 Einwohnern müssen künftig Mietspiegel erstellen. Für die nach Landesrecht zuständige Behörde, in der Regel die Gemeinde, besteht eine Handlungspflicht. Die nach Landesrecht zuständige Behörde kann sich hierzu der Hilfe Dritter bedienen. Der Mietspiegel kann insbesondere auch von Interessenvertretern der Mieter und der Vermieter erstellt werden. Die Gemeinde darf zwischen einfachem und qualifiziertem Mietspiegel wählen.

Für Gemeinden, für die infolgedessen erstmalig ein Mietspiegel zu erstellen ist, muss dieser nach der Überleitungsvorschrift in Art. 229 EGBGB bis spätestens 1.1.2023 vorliegen und veröffentlicht sein. Wird ein qualifizierter Mietspiegel erstellt, ist dieser bis spätestens 1.1.2024 zu erstellen und zu veröffentlichen.

Die Verpflichtung zur Erstellung von Mietspiegeln bezieht sich auch auf die Fortschreibungspflicht gemäß § 558c Abs. 3 BGB.

Auskunftspflicht

Bislang wurden die Daten zur Erstellung des Mietspiegels alle 2 Jahre durch Umfragen erhoben. Die Teilnahme an der Umfrage war freiwillig. Das bedeutet, die Ergebnisse hingen stark davon ab, wie viele Mieter sich beteiligen und aus welcher Art von Haushalten sie stammen. In Art. 238 § 2 EGBGB sind nun Auskunftspflichten eingeführt worden. Mieter und Vermieter sind künftig verpflichtet, Auskunft über ihr Mietverhältnis und über die Merkmale ihrer Wohnung zu erteilen. Antwortet der Verpflichtete nicht, kann ein Bußgeld in Höhe bis zu 5.000 EUR erhoben werden, Art. 238 § 4 EGBGB.

Verbesserung der Datengrundlage Art 238 § 1 EGBGB

Voraussetzung für einen qualifizierten Mietspiegel ist eine repräsentative und gute Datengrundlage. Deshalb erhalten die Gemeinden künftig neue Befugnisse zur Datenverarbeitung. Das betrifft Daten etwa aus dem Melderegister, für die bei Verwaltung der Grundsteuer bekannt gewordene Daten sowie Daten aus der Gebäude- und Wohnungszählung des Zensus.

Mietspiegelverordnung

Die seit 1.7.2022 in Kraft getretene Mietspiegelverordnung konkretisiert den näheren Inhalt und das Verfahren zur Erstellung, Anpassung und Veröffentlichung der Mietspiegel. Die neue Mietspiegelverordnung legt Mindeststandards fest, um eine rechtssichere und zuverlässige Abbildung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu gewährleisten. Entsprechen künftige Mietspiegel diesen Anforderungen, können sie nicht mehr ohne Weiteres von Gerichten in Zweifel gezogen werden – juristisch gesehen wird dann vermutet, dass dieser nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt wurde.

Betrachtungszeitraum: 6 Jahre

Bereits seit 1.1.2021 war der Betrachtungszeitraum für die ortsübliche Vergleichsmiete und damit auch für den Mietspiegel von 4 auf 6 Jahre verlängert worden, § 558 Abs. 2 BGB. Damit sollte der Anstieg bei bestehenden und künftigen Mieterhöhungen gedämpft werden. Bis dahin waren in den Betrachtungszeitraum der ortsüblichen Vergleichsmiete und damit auch von Mietspiegeln der Städte und Gemeinden nur Mietverträge eingeflossen, die in den vorangegangenen 4 Jahren abgeschlossen worden waren.

1 Der einfache Mietspiegel (§ 558c BGB)

Der Mietspiegel wird in § 558c Abs. 1 BGB wie folgt definiert:

"Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der nach Landesrecht zuständigen Behörde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der ...