Die Mieterhöhung nach § 559 BGB wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen kann erst nach dem Abschluss der baulichen Maßnahmen erklärt werden. Eine zu früh erklärte Mieterhöhung ist unwirksam. Hingegen ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter die Kosten bereits bezahlt hat. Es empfiehlt sich dennoch, dass er die endgültigen Abrechnungen der Handwerker abwartet, da bei einer späteren höheren Schlussrechnung keine weitere Mieterhöhung mehr geltend gemacht werden kann.
Umstritten ist, ob ein entsprechender Vorbehalt der Kostenerhöhung in der Erklärung ausgesprochen werden kann. Daher ist es ratsam, die Mieterhöhung erst nach Erhalt sämtlicher Handwerkerrechnungen auszusprechen, um Rechtsnachteile zu vermeiden.
Werden tatsächlich trennbare Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann der Vermieter mehrere Mieterhöhungserklärungen für jeweils abgeschlossene Maßnahmen abgeben.[1]
Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, kann er die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Dies gilt für alle Maßnahmen im Sinne von § 555b Abs. 1 Nr. 3, 4, 5 oder 6 BGB, also für Maßnahmen
- der energetischen Modernisierung,
- der Reduzierung des Wasserverbrauchs,
- der Gebrauchswerterhöhung der Mietsache,
- der Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse und
- wenn die Maßnahmen aufgrund von Umständen durchgeführt werden, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. Dies sind Maßnahmen, die gesetzlich vorgeschrieben sind, zum Beispiel nach dem Gebäudeenergiegesetz (vgl. Kapitel 10).
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